قوانین جدید اقامت دبی در ۲۰۲۶؛ چه چیزی برای خریداران ملک عوض شد
۲۰ تیر ۱۴۰۵ • ۷ دقیقه مطالعه
دبی در سال ۲۰۲۶ دو قانون کلیدی اقامت از راه خرید ملک را تغییر داد و جالب اینجاست که هر دو تغییر به سود خریدار است. اگر مدتی منتظر زمان مناسب برای تبدیل خرید ملک به پروندهٔ اقامت بودهاید، آن زمان همین حالا است. در این مقاله دقیقاً میبینید چه چیزی عوض شده، چه کسی سود میبرد و اکنون ویزای ۲ سالهٔ سرمایهگذاری و ویزای طلایی ۱۰ ساله چه تفاوتی با هم دارند تا مسیر متناسب با بودجه و برنامهٔ خودتان را انتخاب کنید.
برای دیدن تصویر کامل همهٔ مسیرهای اقامت، راهنمای اقامت امارات را بخوانید. این نوشته روی تغییرات سال ۲۰۲۶ تمرکز دارد.
دو تغییر ۲۰۲۶ در یک نگاه
| مسیر | قبل | بعد (۲۰۲۶) |
|---|---|---|
| ویزای ۲ سالهٔ سرمایهگذار ملکی | ملک با ارزش دستکم ۷۵۰ هزار درهم | مالک تنها: بدون حداقل ارزش. خرید مشترک: سهم هر نفر ۴۰۰ هزار درهم |
| ویزای طلایی ۱۰ ساله | ارزش ۲ میلیون درهم بهعلاوهٔ پرداخت ۱ میلیون درهم نقدی | ارزش ۲ میلیون درهم؛ شرط پیشپرداخت حذف شد |
جهت هر دو اصلاح یکی است: حالا واجد شرایط بودن بر اساس ارزش ملکی که در اختیار دارید سنجیده میشود، نه بر اساس مقدار پولی که یکجا پرداخت کردهاید. برای کسی که ملک را اقساطی یا با وام میخرد، همین یک نکته کل ماجرای ۲۰۲۶ است.
ویزای ۲ ساله؛ کف قیمت برداشته شد
تا اوایل ۲۰۲۶، اقامت ۲ سالهٔ مرتبط با ملک به خانهای با ارزش دستکم ۷۵۰ هزار درهم نیاز داشت. اداره زمین دبی (DLD) از آوریل ۲۰۲۶ این کف را در سامانهٔ رسمی خود یعنی سرویس Taskeen برداشت.
- مالک تنهای یک ملک آمادهٔ دارای سند، حالا بدون توجه به ارزش ملک واجد شرایط است.
- در خرید مشترک، سهم هر شریک باید دستکم ۴۰۰ هزار درهم (با نرخ تقریبی روز، حدود ۱۸ میلیارد تومان) باشد. یعنی روی ملکی ۸۰۰ هزار درهمی که دو نفر با هم میخرند، سهم هر نفر ۴۰۰ هزار درهم میشود و هر دو خریدار بههمراه خانوادههایشان واجد شرایطاند. یک ملک، دو پروندهٔ خانوادگی.
دو شرط هنوز اهمیت دارد. ملک باید آماده و دارای سند رسمی باشد؛ واحد پیشفروش که تنها قرارداد Oqood دارد، برای این مسیر ۲ ساله واجد شرایط نیست. این ویزا قابل تمدید است و همسر و فرزندان را هم پوشش میدهد.
بیشترین سوال خریداران اولینبار دربارهٔ همین مسیر است، چون یک آپارتمان آمادهٔ کوچک را به یک پروندهٔ اقامت خانوادگی تبدیل میکند. اگر هدف شما یک جای پای مطمئن در امارات است تا یک سرمایهگذاری بزرگ، از همینجا شروع کنید. خدمت ویزای سرمایهگذاری دبی قدمبهقدم پرونده را برای شما آماده میکند.
ویزای طلایی ۱۰ ساله؛ دیگر پول نقد حرف اول را نمیزند
عدد اصلی ویزای طلایی تغییر نکرده است: هنوز به ملکی با ارزش از ۲ میلیون درهم (با نرخ تقریبی روز، حدود ۹۰ میلیارد تومان) نیاز دارید. آنچه در فوریهٔ ۲۰۲۶ عوض شد، نحوهٔ اثبات این ارزش است.
پیش از این، متقاضی عملاً باید نشان میداد که ۱ میلیون درهم را نقدی پرداخت کرده است. این شرط حذف شده و حالا معیار، ارزش مندرج در سند مالکیت یا قرارداد Oqood است. یعنی خریداران پیشفروش و مالکان دارای وام هم بهشرط رسیدن ارزش ثبتشده به ۲ میلیون درهم، بسیار راحتتر واجد شرایط میشوند.
برای هرکسی که با طرح اقساطی بهسمت ویزای ۱۰ ساله میرود، این مفیدترین تغییر امسال است، چون دیگر لازم نیست فقط برای گرفتن ویزا اقساط را جلو بیندازید. شرایط کامل را در ویزای طلایی دبی و ریز هزینهها را در هزینه ویزای طلایی دبی ببینید.
این تغییرات برای سرمایهگذار ایرانی یعنی چه؟
یعنی مسیر اقامت دبی از همیشه در دسترستر شده است. با بودجهای حدود ۱۸ میلیارد تومان میتوانید مالک تنهای یک ملک آماده در مناطقی مانند اینترنشنال سیتی یا JVC شوید و پروندهٔ اقامت ۲ ساله تشکیل بدهید؛ مدرک اصلی هم فقط پاسپورت است. کل معامله زیر نظر اداره زمین دبی و در حساب امانی (Escrow) ثبت میشود، پس پول شما تا لحظهٔ انتقال سند در چارچوب قانونی میماند. اگر بودجهٔ بیشتری دارید، ویزای طلایی ۱۰ ساله حالا با طرح اقساطی هم قابل دسترسی است و نیازی به بلوکهکردن یکبارهٔ سرمایه نیست. مسیر کامل خرید ملک در دبی همراه با جدول قیمتها به تومان و بودجهبندی را ببینید، و برای پیوند خرید با اقامت، صفحهٔ اقامت دبی با خرید ملک را بخوانید.
از خرید تا ویزا؛ گامهای عملی
۱. یک ملک آماده انتخاب کنید (برای ویزای ۲ ساله) یا پروژهای که ارزش ثبتشدهاش به ۲ میلیون درهم میرسد (برای ویزای طلایی). ۲. معامله را ثبت کنید و سند یا Oqood را از طریق اداره زمین دبی بگیرید؛ نقلوانتقال پول از مسیر حساب امانی انجام میشود. ۳. از طریق سرویس Taskeen اقدام کنید، در آزمایش پزشکی و بایومتریک حاضر شوید و امارات آیدی را بگیرید. ۴. پس از صدور اقامت خودتان، همسر و فرزندان را بهعنوان افراد تحت تکفل اضافه کنید.
بخش زیادی از این زمان صرف آمادهسازی مدارک میشود و همینجاست که یک مشاور، رفتوبرگشت اضافه را از دوش شما برمیدارد.
دبی یا عمان؟ یک مقایسهٔ کوتاه
چون السما در هر دو بازار مشاوره میدهد، خوب است بدانید امارات دیگر تنها گزینهٔ اقتصادی برای اقامت بلندمدت در منطقه نیست. اقامت سرمایهگذاری عمان میتواند از ارزش ملکی کمتری آغاز شود و ردههای بلندمدت خودش را دارد.
| نکته | دبی (امارات) | عمان |
|---|---|---|
| مسیر ورود | ویزای ۲ ساله یا ویزای طلایی ۱۰ ساله | اقامت سرمایهگذاری ۵ و ۱۰ ساله |
| کف اقامت ملکی | مالک تنها: بدون کف؛ ویزای طلایی از ۲ میلیون درهم | از ارزش ورودی پایینتر، بسته به رده |
| مناسب برای | دسترسی به هاب جهانی، بازده اجاره، نقدشوندگی | ورود ارزانتر، سبک زندگی آرامتر، دسترسی به شورای همکاری |
اگر میخواهید این دو را کنار هم بسنجید، مقایسه گلدن ویزای امارات و عمان را بخوانید. بسیاری از مشتریان ما اکنون در هر دو کشور ملک دارند.
ملک رهنی یا اقساطی
اگر خانه در رهن است، به گواهی عدم اعتراض (NOC) از بانک یا سازنده نیاز دارید و در بیشتر موارد باید دستکم نیمی از ارزش پیش از اقدام پرداخت شده باشد. چون بانکها و سازندهها متن این گواهی را متفاوت مینویسند، یک بررسی کوتاه پیش از تشکیل پرونده، از اتلاف وقت جلوگیری میکند.
هزینه و مدارک
برای ویزای ۲ سالهٔ سرمایهگذار، هزینهٔ دولتی بهصورت کامل حدود ۱۰ تا ۱۲ هزار درهم است و شامل سرویس Taskeen، صدور اقامت، آزمایش پزشکی و امارات آیدی میشود؛ برای همسر و فرزندان هم تعرفهٔ جداگانه دارد. مدارک اصلی شامل سند مالکیت، پاسپورت و بیمهٔ درمانی معتبر است. برای برآورد دقیق متناسب با پروندهٔ خودتان، هزینه اقامت دبی را ببینید.
کدام مسیر برای شما مناسب است؟
- کمترین بودجه و اقامت سریع: یک آپارتمان آماده بههمراه ویزای ۲ ساله.
- خرید از ۲ میلیون درهم به بالا یا با طرح اقساطی: ویزای طلایی ۱۰ ساله، حالا که شرط پرداخت نقدی برداشته شده است.
- مقایسهٔ کشورها یا نقطهٔ ورود ارزانتر: عمان را کنار دبی بگذارید و بعد تصمیم بگیرید.
پاسخ واحدی وجود ندارد؛ مسیر درست به بودجه، مدت اقامت و اولویت شما یعنی اقامت یا بازده سرمایه بستگی دارد.
پرسشهای پرتکرار
واقعاً برای ویزای ۲ ساله حداقل ارزش ملک وجود ندارد؟ برای مالک تنهای یک ملک آماده، بله. عدد ۴۰۰ هزار درهم اکنون فقط برای سهم هر نفر در خرید مشترک است.
آیا ملک پیشفروش قبول میشود؟ برای ویزای ۲ سالهٔ سرمایهگذار خیر؛ این مسیر به سند رسمی ملک آماده نیاز دارد. برای ویزای طلایی، ارزش ثبتشدهٔ Oqood بهسمت آستانهٔ ۲ میلیون درهم حساب میشود.
میتوانم خانوادهام را اضافه کنم؟ بله. هر دو ویزا میتوانند همسر و فرزندان را پوشش دهند، مطابق تعرفه و مدارک استاندارد افراد تحت تکفل.
این روند چقدر طول میکشد؟ پس از ثبت ملک و آمادهشدن مدارک، خود مراحل ویزا سریع است؛ بیشتر زمان صرف آمادهسازی میشود نه پردازش.
منابع رسمی
- اداره زمین دبی (DLD): سرویس ویزای سرمایهگذار (Taskeen)
- پرتال رسمی دولت امارات (u.ae): شرایط ویزای طلایی
قوانین ممکن است تغییر کند و هر پرونده بر اساس شرایط خودش بررسی میشود، پس پیش از تصمیم، آخرین وضعیت را تأیید کنید. اولین مشاورهٔ السما رایگان است: در واتساپ پیام بدهید تا سریعترین مسیر اقامت امارات شما را ترسیم کنیم.