گزارش بازار املاک دبی، تیر ۱۴۰۵

بازار املاک دبی در تیر ۱۴۰۵ آرام‌تر از سال گذشته است، اما در حال سقوط نیست. تا ۲۴ تیر ۱۴۰۵ روی هم ۵٬۱۳۸ معاملهٔ مسکونی ثبت شده که ۶۹.۹٪ آن پیش‌فروش بوده است. از ۹۱ محله‌ای که رصد می‌کنیم، میانهٔ قیمت در ۵۹ محله پایین آمده و در ۳۱ محله بالا رفته است.

مهم‌ترین یافتهٔ این ماه یک الگوی روشن است: محله‌های گران و ساحلی بیشترین کاهش را داشته‌اند و محله‌های میان‌رده و ویلایی بیشترین رشد را. جزئیات هر بخش در ادامه آمده است.

۶۹.۹٪ از معاملات مسکونی دبی در این دوره پیش‌فروش (آف‌پلن) بوده است. از ۵٬۱۳۸ معاملهٔ ثبت‌شده، ۳٬۵۹۰ مورد در سامانهٔ اوقود ثبت شده که مخصوص پیش‌فروش است، و ۱٬۵۴۸ مورد انتقال سند ملک آمادهٔ ساخته‌شده بوده است.

یعنی از هر ده خریدار در دبی، حدود هفت نفر ملکی می‌خرند که هنوز ساخته نشده. دلیل اقتصادی‌اش روشن است: در پیش‌فروش با پیش‌پرداختی حدود ۱۰ تا ۲۰٪ می‌شود وارد شد و باقی مبلغ در طول ساخت و به صورت اقساطی پرداخت می‌شود، در حالی که خرید ملک آماده معمولاً پرداخت یکجا یا وام بانکی می‌خواهد.

در مقابل، ملک آماده از روز نخست اجاره می‌دهد. با میانگین اجارهٔ سالانهٔ ۷۲٬۹۴۹ درهم (معادل 38.0 میلیون تومان) برای آپارتمان، یک ملک آماده از همان ماه اول جریان نقدی می‌سازد، در حالی که واحد پیش‌فروش تا زمان تحویل درآمدی ندارد. انتخاب میان این دو، انتخاب میان «ورود ارزان‌تر» و «درآمد زودتر» است.

جدول زیر میانهٔ قیمت معاملات هر ۹۱ محلهٔ رصدشده را نشان می‌دهد، از ارزان‌ترین به گران‌ترین. میانه یعنی نقطهٔ وسط معاملات: نیمی از فروش‌های آن محله بالاتر و نیمی پایین‌تر از این عدد ثبت شده است. معادل تومانی با نرخ تقریبی هر درهم ۴۸٬۵۰۰ تومان محاسبه شده است.

فاصلهٔ ارزان‌ترین تا گران‌ترین محلهٔ این فهرست بیش از ۱۱۳ برابر است: از ۴۲۴٬۹۸۷ درهم (معادل 39.5 میلیون تومان) در اینترنشنال سیتی تا ۴۸٬۱۴۸٬۱۳۶ درهم (معادل 5.4 میلیون تومان) در گاردن هومز پالم جمیرا. به همین دلیل، پرسیدن «قیمت خانه در دبی چقدر است؟» بدون نام‌بردن محله پاسخ معناداری ندارد.

محاسبهٔ کامل قیمت‌ها به تفکیک نوع واحد و بودجه را در صفحهٔ قیمت خرید خانه در دبی به تومان آورده‌ایم.

از ۹۱ محلهٔ رصدشده، ۱۲ محله میانهٔ قیمت زیر یک میلیون درهم دارند. ارزان‌ترین آن‌ها اینترنشنال سیتی با میانهٔ ۴۲۴٬۹۸۷ درهم (معادل 39.5 میلیون تومان)، حدود ۲۰.۶ میلیارد تومان است.

توزیع کل بازار به این شکل است: ۱۲ محله زیر یک میلیون درهم، ۱۹ محله بین یک تا دو میلیون، ۳۱ محله بین دو تا پنج میلیون و ۲۹ محله بالای پنج میلیون درهم. یعنی حدود یک‌سوم محله‌های دبی میانهٔ زیر دو میلیون درهم دارند.

این اعداد میانهٔ محله است، نه کف قیمت. در بیشتر این محله‌ها استودیو و واحد یک‌خوابه پایین‌تر از میانه معامله می‌شود، به‌ویژه در پروژه‌های پیش‌فروش که پرداخت در طول ساخت تقسیم می‌شود.

الگوی این ماه برخلاف تصور رایج است. محله‌های لوکس و ساحلی بیشترین کاهش را ثبت کرده‌اند و محله‌های میان‌رده و ویلایی بیشترین رشد را.

بیشترین کاهش ماهانه

بیشترین رشد ماهانه

مدینه جمیرا لیوینگ با ۶.۶۶٪ کاهش، بیشترین افت ماه را داشت و جمیرا هایتس با ۶.۶۰٪ رشد در صدر ایستاد. پالم جمیرا (آپارتمان) ۳.۷۴٪ و بلوواترز آیلند ۴.۱۷٪ پایین آمدند، در حالی که د ساستینیبل سیتی ۵.۴۰٪ و جمیرا ویلیج تراینگل (ویلا) ۵.۷۶٪ بالا رفتند.

نکتهٔ مهم برای خریدار این است که این‌ها نوسان یک ماه‌اند. در بازاری با ۵٬۱۳۸ معامله در نیمهٔ ماه، یک ماه جهت را نشان می‌دهد، نه سرنوشت را. الگوی پایدارتر همان است که در چند ماه گذشته تکرار شده: فشار قیمتی روی بخش لوکس و تقاضای واقعی سکونت در بخش میان‌رده.

در تیر ۱۴۰۵، ۲۸٬۵۴۷ قرارداد اجارهٔ مسکونی در دبی ثبت شده که ارزش کل آن ۲.۵۹ میلیارد درهم است. میانگین اجارهٔ سالانهٔ کل بازار ۹۰٬۶۶۶ درهم (معادل 26.6 میلیون تومان) و میانگین اجاره ۸۳ درهم بر فوت مربع بوده است.

این بخش برای خریدار سرمایه‌گذار مهم‌ترین بخش گزارش است، چون درآمد اجاره همان چیزی است که بازده را می‌سازد.

اجاره به تفکیک نوع ملک

اجاره به تفکیک تعداد خواب

یک نکتهٔ ظریف در ستون «درهم بر فوت مربع» پنهان است: استودیو با ۹۹ درهم بر فوت مربع، گران‌ترین فضای اجاره‌ای دبی است، در حالی که واحد دوخوابه با ۷۵ درهم ارزان‌ترین است. یعنی هر متر استودیو حدود ۳۲٪ بیشتر از هر متر یک واحد دوخوابه اجاره می‌دهد. برای سرمایه‌گذاری که به دنبال بیشترین بازده به ازای هر درهم سرمایه است، این عدد مستقیماً به سود مربوط می‌شود.

توزیع اجاره‌بها نشان می‌دهد بازار اجارهٔ دبی، برخلاف تصویر رسانه‌ای‌اش، عمدتاً یک بازار میان‌رده است. ۶۴.۱٪ قراردادها زیر ۸۰ هزار درهم در سال بسته شده‌اند.

تنها ۶.۵٪ قراردادها بالای ۲۰۰ هزار درهم در سال است. این یعنی تقاضای واقعی اجاره در دبی در بازهٔ ۵۰ تا ۸۰ هزار درهم متمرکز است، همان بازه‌ای که واحدهای یک‌خوابه در محله‌های میان‌رده در آن قرار می‌گیرند (میانگین اجارهٔ یک‌خوابه: ۶۱٬۸۱۴ درهم (معادل 32.6 میلیون تومان)).

برای خریدار سرمایه‌گذار، پیام این جدول روشن است: ملکی بخرید که در بازهٔ پرتقاضا اجاره برود. یک واحد یک‌خوابه یا دوخوابه در محله‌ای میان‌رده، مستأجر بیشتری در صف دارد تا یک واحد لوکس که تنها با ۶.۵٪ بالای بازار رقابت می‌کند.

جدول زیر بودجه را به محله ترجمه می‌کند. ارقام تومانی با نرخ ۴۸٬۵۰۰ تومان به ازای هر درهم محاسبه شده و تقریبی است.

نرخ ارز روزانه تغییر می‌کند، پس ستون تومانی را تقریبی بخوانید. ستون درهم مبنای درست تصمیم‌گیری است.

دادهٔ این ماه یک بازار در حال تعادل را نشان می‌دهد. وقتی ۵۹ محله از ۹۱ محله کاهش ماهانهٔ کوچک دارند و همزمان ۳۱ محله رشد می‌کنند، قدرت چانه‌زنی به سمت خریدار می‌چرخد بدون آنکه ارزش دارایی فرو بریزد. بیشتر کاهش‌ها زیر ۲٪ است.

سه نتیجه مستقیم از دل این اعداد بیرون می‌آید.

یک. بخش لوکس ساحلی امروز بیشترین فضای مذاکره را می‌دهد، چون بیشترین افت را داشته است. پالم جمیرا، بلوواترز و جی‌بی‌آر هر سه بین ۳.۷ تا ۴.۲٪ پایین آمده‌اند.

دو. بخش میان‌رده و ویلایی هنوز صعودی است و تقاضای واقعی سکونت پشت آن ایستاده. همین بخش است که ۶۴.۱٪ قراردادهای اجاره را جذب می‌کند، یعنی خالی نمی‌ماند.

سه. با سهم ۶۹.۹ درصدی پیش‌فروش، سازنده‌ها همچنان اقساط بلندمدت پیشنهاد می‌دهند و نقطهٔ ورود برای خریدار با نقدینگی محدود باز است.

پاسخ درست به هدف شما بستگی دارد. برای درآمد اجاره از روز اول، ملک آمادهٔ میان‌رده منطقی‌تر است. برای ورود با سرمایهٔ کمتر و پرداخت مرحله‌ای، پیش‌فروش گزینهٔ اصلی است.

همهٔ ارقام این گزارش از دادهٔ ثبتی معاملات ادارهٔ زمین دبی (DLD) می‌آید که از طریق پلتفرم Property Monitor استخراج شده است. تاریخ استخراج: ۲۴ تیر ۱۴۰۵ برابر با 15 July 2026.

برای درست خواندن این گزارش، پنج نکته را در نظر بگیرید:

• آمار معاملات، نیمهٔ ماه است. رقم ۵٬۱۳۸ معامله تا روز استخراج ثبت شده و تا پایان ماه بالاتر می‌رود. آن را با ماه‌های کامل مقایسه نکنید.
• میانه گزارش شده، نه میانگین. میانه نقطهٔ وسط معاملات است و برخلاف میانگین با چند فروش لوکس منحرف نمی‌شود.
• اوقود در برابر انتقال سند. اوقود سامانهٔ ثبت پیش‌فروش و انتقال سند مربوط به ملک آمادهٔ ساخته‌شده است. تفکیک این دو مبنای محاسبهٔ سهم ۶۹.۹ درصدی پیش‌فروش است.
• دادهٔ اجاره جدا از دادهٔ فروش است. ارقام اجاره از قراردادهای ثبت‌شدهٔ همان ماه می‌آید و میانگین کل شهر است، نه میانگین هر محله. بازدهٔ اجاره در هر محله متفاوت است و باید جداگانه محاسبه شود.
• نرخ تومان تقریبی است. معادل‌های تومانی با نرخ ۴۸٬۵۰۰ تومان به ازای هر درهم محاسبه شده‌اند. نرخ ارز روزانه تغییر می‌کند.

گروه السما با شمارهٔ مجوز ۴۵۹۳۱ در فهرست رسمی دفاتر املاک دارای پروانهٔ ادارهٔ زمین دبی ثبت شده است. این گزارش ماهانه با دادهٔ تازه به‌روزرسانی می‌شود و نسخهٔ فعلی مربوط به ۲۴ تیر ۱۴۰۵ است.