کارمزد انتقال سند به DLD
کارمزد اداره اراضی دبی ۴ درصد قیمت توافق‌شده معامله است و باید روز انتقال سند پرداخت شود. روی یک ملک ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهمی این رقم ۴۰٬۰۰۰ درهم میشود. روی یک ملک ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ درهمی ۱۰۰٬۰۰۰ درهم. این کارمزد قابل مذاکره نیست و برای خریداران خارجی هم تخفیف ندارد.
علاوه بر ۴ درصد، DLD یک کارمزد اداری حدود ۵۸۰ درهم (معادل ۳۰٫۶ میلیون تومان) و هزینه صدور سند ۲۵۰ درهم (معادل ۱۳٫۲ میلیون تومان) دارد. رقم‌های کوچکی هستند اما در بودجه‌بندی لحاظ کنید.
در اکثر قراردادهای خرید‌وفروش در دبی، خریدار کل ۴ درصد را می‌پردازد. همین ۴ درصد را به عنوان سهم خودتان حساب کنید.
کمیسیون مشاور ملکی
استاندارد بازار دبی برای کمیسیون مشاور ملکی ۲ درصد قیمت خرید است که توسط خریدار پرداخت میشود. برای یک آپارتمان ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهمی این رقم ۳۰٬۰۰۰ درهم میشود.
برای پروژه‌های پیش‌فروش، اغلب خریدار کمیسیونی نمی‌پردازد چون سازنده مستقیم با مشاور تسویه میکند. اگر از طریق الساما ملک جستجو می‌کنید، قبل از امضای هر قراردادی به شما می‌گوییم آیا کمیسیون خریدار وجود دارد یا نه.
هرگز فرم F را بدون تایید کتبی اینکه کمیسیون به عهده کیست و چند درصد است امضا نکنید.
هزینه NOC و امانتدار
در معاملات بازار ثانویه، فروشنده باید از سازنده اصلی گواهی عدم مانع بگیرد تا انتقال سند امکان‌پذیر شود. این هزینه معمولاً با فروشنده است و بین ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم متفاوت است. بعضی سازندهها این هزینه را بین طرفین تقسیم میکنند.
هزینه امانتدار توسط خریدار پرداخت میشود: ۴٬۰۰۰ درهم برای معاملات تا ۵۰۰٬۰۰۰ درهم و ۵٬۰۰۰ درهم برای معاملات بالاتر. دفتر امانتدار یک مرکز خدماتی تحت نظارت RERA است که انتقال فیزیکی سند از فروشنده به خریدار را در سیستم DLD انجام می‌دهد.
برای خریداران خارجی که در دبی نیستند، وکیل رسمی با وکالت‌نامه می‌تواند به جای شما حاضر شود.
هزینه ثبت وام
اگر برای خرید از وام مسکن بانک امارات استفاده کنید، DLD کارمزد ثبت وام معادل ۰.۲۵ درصد مبلغ وام به علاوه ۲۹۰ درهم (معادل ۱۵٫۳ میلیون تومان) دریافت میکند. روی یک وام ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهمی این رقم ۲٬۷۹۰ درهم (معادل ۴۱٫۷ میلیون تومان) میشود. بانک هم ممکن است کارمزد پردازش جداگانه‌ای بین ۰.۵ تا ۱ درصد مبلغ وام داشته باشد.
برای ایرانیان: گرفتن وام مسکن از بانک‌های امارات به عنوان غیرمقیم ممکن است اما شرایط سخت‌تری دارد. اغلب ایرانیانی که در دبی ملک می‌خرند با پول نقد یا پلان پرداخت سازنده کار میکنند، که این هزینه را به صفر می‌رساند.
شارژ ساختمان و هزینههای نگهداری سالانه
شارژ ساختمان هزینه سالانهای است که به مدیریت ساختمان یا مجتمع پرداخت میشود و هزینههای نگهداری مشترک، امنیت، نظافت و تاسیسات را پوشش می‌دهد. بر اساس قیمت هر فوت مربع در سال تعیین میشود.
در مارینا دبی یا جی‌بی‌آر انتظار ۱۵ تا ۲۰ درهم به ازای هر فوت مربع در سال داشته باشید. در بیزینس بی حدود ۱۲ تا ۱۸ درهم. در مناطقی مثل JVC یا سیلیکون اواسیس، ۱۰ تا ۱۵ درهم متداول است.
یک آپارتمان ۱٬۰۰۰ فوت مربعی در مارینا دبی سالانه حدود ۱۵٬۰۰۰ تا ۲۰٬۰۰۰ درهم شارژ دارد. این رقم در محاسبه بازده اجاری اهمیت دارد. DLD هر سال یک شاخص رسمی برای شارژ ساختمان منتشر میکند که سقف مجاز را تعیین میکند.
مثال عددی کامل: ملک آماده ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهمی
یک مثال واقعی برای خرید نقدی آپارتمان ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهمی در بازار ثانویه:
قیمت خرید: ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهم کارمزد DLD (۴ درصد): ۶۰٬۰۰۰ درهم کمیسیون مشاور (۲ درصد): ۳۰٬۰۰۰ درهم هزینه امانتدار: ۵٬۰۰۰ درهم هزینه NOC (فرض سهم خریدار): ۱٬۵۰۰ درهم (معادل ۲۶٫۴ میلیون تومان) صدور سند: ۲۵۰ درهم (معادل ۱۳٫۲ میلیون تومان) کارمزد اداری DLD: ۵۸۰ درهم (معادل ۳۰٫۶ میلیون تومان)
مجموع هزینههای جانبی: حدود ۹۷٬۳۳۰ درهم (معادل ۱۷٫۴ میلیون تومان) کل مبلغ پرداختی: حدود ۱٬۵۹۷٬۳۳۰ درهم (معادل ۱۷٫۴ میلیون تومان)
به تومان: با نرخ حدود ۹۰٬۰۰۰ تومان به هر درهم (نرخ بازار روز را از صرافی معتبر بپرسید)، این رقم حدود ۱۴۳ میلیارد تومان میشود. درهم به دلار آمریکا نرخ ثابت ۳.۶۷ دارد، یعنی این دارایی در برابر تضعیف تومان محافظت شده است.
پیش‌فروش در مقابل ملک آماده: تفاوت هزینهها
پروژه‌های پیش‌فروش ساختار هزینه متفاوتی دارند.
کارمزد ۴ درصدی DLD همچنان وجود دارد، اما بسیاری از سازندهها این هزینه را به عنوان تخفیف برمی‌دارند. کمیسیون مشاور هم اغلب از طرف خریدار صفر است چون سازنده مستقیم با مشاور حساب میکند. هزینه امانتدار هم تا زمان تحویل ملک و صدور سند به تعویق می‌افتد.
تفاوت اصلی در نحوه پرداخت است. آفپلن یعنی قسط‌بندی در طول ساخت، معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد در زمان رزرو، اقساط دوره‌ای در طول ساخت، و ۳۰ تا ۴۰ درصد در زمان تحویل. این روش به خریدار اجازه می‌دهد نقدینگی را مدیریت کند.
برای ایرانیانی که سرمایه را از طریق صرافی انتقال میدهند، پلان پرداخت آفپلن مقدار هر انتقال را کوچک‌تر میکند. در مقابل، ملک آماده فوراً درآمد اجاری تولید میکند و همه هزینهها از اول مشخص است.
چرا ملک دبی برای ایرانیان گزینه خوبی است
ملک دبی به درهم است و درهم به دلار وصل است. برای ایرانیانی که پس‌انداز تومانی دارند این معنای مشخصی دارد: دارایی‌تان در برابر افت ارزش تومان محافظت میشود. یک ملک ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ درهمی امروز معادل حدود ۴۰۸٬۰۰۰ دلار است و این رابطه دلاری ثابت می‌ماند.
مسیر قانونی انتقال پول از طریق صرافیها و شرکتهای خدمات پولی مجاز در امارات و سایر کشورهاست. چون ایران دسترسی به سوئیفت ندارد، تراکنشها از طریق کانالهای واسط تنظیم می‌شوند. این روش شناخته‌شده و پرکاربرد است و تیم الساما می‌تواند بر اساس محل نگهداری سرمایهتان مسیر مناسب را مشخص کند.
سند ملک بعد از صدور توسط DLD به نام خریدار ثبت میشود، کاملاً قانونی است، و می‌توان آن را اجاره داد، فروخت یا به ارث گذاشت.
خرید ملک بالای ۷۵۰٬۰۰۰ درهم اجازه اقامت ۲ ساله قابل تمدید امارات را می‌دهد. خرید بالای ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم شرایط ویزای طلایی ۱۰ ساله را فراهم میکند که همسر و فرزندان را هم شامل میشود.
تیم الساما شامل مشاوران فارسی‌زبانی است که صدها خریدار ایرانی را در این مسیر همراهی کرده‌اند. از انتخاب ملک تا انتقال سند و اپلای ویزا، تمام فرآیند در دست ماست.