خلاصه تفاوت دو بازار در یک نگاه
دبی بزرگتر و نقدشوندهتر است. خریدار بیشتری دارد، بانک بهتری دارد، و اسم دبی به خودی خود ارزش دارد. اما هزینه ورود بالاست، بازده اجاره در مناطق توسعهیافته فشرده شده، و هزینههای عملیاتی از بالاترینهای خلیج است.
عمان ساکتتر، ارزانتر و در بسیاری جهات سادهتر است. بعد از قانون سرمایهگذاری خارجی ۲۰۲۰ دیگر نیازی به شریک عمانی نیست. بازده اجاره در مجتمعهای توریستی عمان معمولاً از معادل دبی بالاتر است. اما بازار ثانویه کوچکتری دارد و فروش ملک زمان بیشتری میبرد.
هیچکدام به طور مطلق بهتر نیستند. به پروفایل سرمایهگذار بستگی دارد. وقتی بدانید کدام پروفایل را دارید، انتخاب ساده میشود.
قیمت ملک و هزینه ورود به بازار
در دبی، حداقل ارزش ملک برای ویزای طلایی امارات ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم (معادل 80 میلیارد تومان) است، معادل تقریباً ۵۴۵,۰۰۰ دلار. در مناطق محبوب مثل دبی مارینا، بیزینس بی یا JVC در این محدوده قیمتی آپارتمان یکخوابه پیدا میشود، اما در پایینترین سطح آن مناطق هستید. آپارتمان دوخوابه در ساختمان باکیفیت و موقعیت خوب از ۲,۵۰۰,۰۰۰ تا ۴,۰۰۰,۰۰۰ درهم (معادل 100 میلیارد تومان تا 160 میلیارد تومان) است.
در عمان، ملک در مجتمعهای گردشگری یکپارچه (ITC) مثل The Wave، Muscat Hills و Jebel Sifah از حدود ۶۰,۰۰۰ تا ۸۰,۰۰۰ ریال عمانی شروع میشود، معادل ۱۵۶,۰۰۰ تا ۲۰۸,۰۰۰ دلار. آپارتمان دوخوابه در مجموعه گردشگری مدیریتشده از ۱۰۰,۰۰۰ تا ۱۷۰,۰۰۰ ریال است. ویلای سهخوابه با استخر در ITC درجه یک از حدود ۳۰۰,۰۰۰ ریال شروع میشود.
آستانه اقامت سرمایهگذاری ملکی عمان ۵۰۰,۰۰۰ ریال عمانی است، معادل تقریباً ۱.۳ میلیون دلار، که از آستانه ویزای طلایی دبی به دلار بالاتر است. این موضوع خیلیها را غافلگیر میکند. اما برای سرمایهگذاری در عمان حتماً نباید به آن آستانه برسید. بسیاری در عمان برای بازده اجاره سرمایهگذاری میکنند نه لزوماً برای اقامت.
برای سرمایهگذار ایرانی با بودجه ۲۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ دلار، عمان با همان پول ملک بسیار بیشتری میدهد. از ۵۵۰,۰۰۰ دلار به بالا هر دو بازار قابل دسترساند و انتخاب باید بر اساس هدف و اولویت باشد.
بازده اجاره و بازگشت سرمایه
بازده اجاره جایی است که عمان اغلب جلو میزند. در دبی، بازده ناخالص آپارتمانهای مسکونی در مناطق توسعهیافته ۴ تا ۶ درصد در سال است. در جوامع جدیدتر و کمتر مرکزی ممکن است به ۷ تا ۸ درصد برسد، اما آن مناطق ریسک خالی ماندن بالاتری دارند.
در ITCهای مدیریتشده عمان، بازده ناخالص آپارتمانهای مبله ۶ تا ۹ درصد در سال است. در مجتمعهای پرتقاضا در سالهای خوب به نزدیک ۱۰ درصد میرسد. مدل ITC معمولاً سرویس مدیریت ملک دارد که اجاره کوتاهمدت و تعطیلاتی را انجام میدهد و ریسک خالی ماندن را کم میکند. تعداد گردشگران مسقط از ۲۰۲۲ رشد خوبی داشته و نرخ اشغال را تقویت کرده.
رشد سرمایه در دبی در پنج سال گذشته قوی بود. مناطق اصلی بین ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴ رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی داشتند. این چرخه تکرار نمیشود. تحلیلگران انتظار دارند دبی به محدوده رشد سالانه ۳ تا ۷ درصد برگردد.
رشد سرمایه در عمان پایدارتر و کمتر چشمگیر بوده: ۳ تا ۵ درصد در سال در مجتمعهای توسعهیافته. انفجاری نیست اما قابل اطمینان ترکیب میشود و قیمت شروع پایینتر است. بازده کلی برای سرمایهگذار با هدف درآمد اجاره از سرمایه متوسط، عمان مطلوبتر است. برای کسی که رشد سرمایه و فروش آسان اولویتش است، دبی سابقه قویتری دارد.
تاسیس شرکت: هزینه، سهولت، محیط عملیاتی
تاسیس شرکت در هر بازار معادله متفاوتی دارد.
در دبی هزینه تاسیس بسته به ساختار فرق میکند. شرکتهای فریزون مالکیت ۱۰۰٪ با معافیت مالیاتی برای درآمد واجد شرایط دارند اما محدودیت تجارت محلی دارند. هزینه راهاندازی ۱۵,۰۰۰ تا ۵۰,۰۰۰ درهم (معادل 600 میلیون تومان تا 2 میلیارد تومان) است، و تمدید و انطباق سالانه ۱۰,۰۰۰ تا ۲۰,۰۰۰ درهم (معادل 400 میلیون تومان تا 800 میلیون تومان) دیگر. اجاره دفتر در دبی گران است: ۸۰ تا ۱۵۰ دلار به ازای هر فوت مربع در سال.
در عمان، قانون سرمایهگذاری خارجی ۲۰۲۰ مالکیت ۱۰۰٪ خارجی را در اکثر بخشهای تجاری بدون شریک محلی مجاز کرده. تاسیس LLC استاندارد ۲,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ ریال عمانی در هزینههای دولتی و حرفهای هزینه دارد. حداقل سرمایه ثبتی برای LLC تجاری خارجیمحور معمولاً ۱۵۰,۰۰۰ ریال است، این سرمایه در حساب بانکی مینشیند و در کسبوکار قابل استفاده است. هزینههای عملیاتی از جمله اجاره دفتر و نیروی کار پایینتر از معادل دبی است.
برای کسبوکارهای لجستیک، تولید، صادرات مجدد و زنجیره تامین، عمان مزیت جغرافیایی ساختاری دارد: بندر سلاله مسیرهای دریایی مستقیم به آفریقای شرقی و جنوب آسیا دارد که از تنگه هرمز عبور نمیکنند. هیچ بندری در امارات این مسیریابی را ندارد.
برای کسبوکارهایی که بر مصرف داخلی امارات، خدمات مالی یا دفاتر منطقهای تمرکز دارند، دبی با وجود هزینههای بالاتر پایگاه بهتری است.
اقامت و ویزای طلایی: مقایسه دو برنامه
هم امارات هم عمان اقامت از طریق سرمایهگذاری دارند، اما ساختار و آستانهها فرق میکنند.
ویزای طلایی امارات برنامه شناختهشدهتر است. از طریق ملک حداقل ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم (معادل 80 میلیارد تومان) نیاز دارد، معادل ۵۴۵,۰۰۰ دلار. ویزا ۱۰ ساله و قابل تمدید است و همسر و فرزندان وابسته را پوشش میدهد. دارندگانش به سیستم بانکی، پزشکی و آموزشی امارات مثل سایر مقیمان دسترسی دارند. ویزای طلایی امارات در سطح بینالمللی شناختهشده است و در سفر و بانکداری درهایی را باز میکند که خیلی از اسناد اقامتی باز نمیکنند.
اقامت سرمایهگذاری عمان ۵ ساله و قابل تمدید است. آستانه ملکی ۵۰۰,۰۰۰ ریال عمانی است، معادل ۱.۳ میلیون دلار. مسیرهای سرمایهگذاری تجاری در عمان ممکن است با آستانههای پایینتری واجد شرایط شوند.
برای سرمایهگذار ایرانی که هدف اصلیاش اقامت با سرمایهگذاری متوسط است، ویزای طلایی امارات دسترسپذیرتر و از نظر بینالمللی مفیدتر است. برای کسانی که در هر صورت ۱.۳ میلیون دلار یا بیشتر در ملک عمان میگذارند، اقامت عمانی یک مزیت اضافه است.
اگر بودجهتان زیر آستانه ویزای طلایی است، بررسی یک ملک دبی برای درآمد و مسیر جداگانه اقامت امارات از طریق ثبت شرکت با آستانههای پایینتر ارزش دارد. الساما میتواند بهینهترین ترکیب را برای شما مشخص کند.
نقدشوندگی، بلوغ بازار و زمان فروش مجدد
نقدشوندگی یکی از مهمترین فاکتورها برای هر سرمایهگذار است، و این دو بازار در این بعد قابل مقایسه نیستند.
دبی یکی از ده بازار ملکی نقدشونده جهان است. حجم معاملات در اداره اراضی دبی ماهانه میلیاردها درهم است. هزاران مشاور ملکی مجاز فعالاند، بازار ثانویه سازمانیافته با دادههای شفاف قیمت وجود دارد، و مجموعه بزرگ و متنوعی از خریداران بالقوه از دهها کشور هستند. برای ملک خوب در دبی معمولاً در ۶۰ تا ۱۲۰ روز خریدار پیدا میشود.
بازار ملکی عمان در حجم معاملات خیلی کوچکتر است. بازار ثانویه ITC در داخل پروژههای مستقل فعال است اما از بازار شهری دبی کمعمقتر است. زمان فروش ۶ تا ۱۸ ماه برای ملکهای ITC عمانی غیرمعمول نیست. این نشانه شکست بازار نیست، بازتاب مقیاس آن است. اما یعنی ملک عمانی برای کسی که ممکن است نیاز به نقد سریع داشته باشد مناسب نیست.
برای سرمایهگذاران با افق زمانی ۵ تا ۱۰ سال یا بیشتر، نقدشوندگی پایینتر عمان مشکل عملی نیست. برای کسانی که میخواهند گزینه خروج در یک تا دو سال داشته باشند، دبی انتخاب امنتری است.
هزینه زندگی، سبک زندگی و نزدیکی به ایران
هزینه زندگی در عمان به طور معناداری پایینتر از دبی است. اجاره مسقط، شهریه مدارس، هزینه رستوران و هزینههای روزمره ۲۵ تا ۴۰ درصد از معادل دبی پایینتر است. برای خانوادههایی که قصد جابجایی دارند نه سرمایهگذاری از راه دور، این تفاوت در طول یک سال رقم قابل توجهی میشود.
دبی شهر جهانی است: صدها مدرسه بینالمللی، بیمارستانهای درجه اول، صحنه رستوران و خردهفروشی گسترده، و ارتباط به تقریباً هر مقصد بینالمللی. سرعت زندگی بالاتر و هزینه نگهداری این سبک زندگی هم بالاتر است.
مسقط آرامتر و راحتتر است. پایتخت هست اما کلانشهر نیست. زیرساخت جادهای خوب، هزینه زندگی قابل مدیریت، و فضای فرهنگی محافظهکار اما مهماننواز. خیلی از ایرانیان آشنایی فرهنگی عمان، که میراث خلیج فارسی مشترک دارد و تاریخاً حضور ایرانی قابل توجهی داشته، را راحتتر از شدت دبی مییابند.
نزدیکی: مسقط حدود ۴۵۰ کیلومتر هوایی از بندرعباس فاصله دارد، نزدیکترین پایتخت خلیج به سواحل ایران. عمان ایر پروازهای مستقیم بین مسقط و تهران، مشهد، اصفهان و شیراز دارد.
برای خانواده ایرانی که میخواهد با بودجه متوسط جابجا شود، عمان جدیترین گزینه است. برای سرمایهگذاری که قرار است در ایران بماند و سرمایه را از راه دور مدیریت کند، هر دو بازار به یک اندازه قابل مدیریت هستند، و نقدشوندگی دبی اهمیت بیشتری پیدا میکند.
هر دو بازار به عنوان پوشش در برابر کاهش ارزش تومان
مهمترین دلیلی که سرمایهگذاران ایرانی به هر دو بازار نگاه میکنند، حفاظت از ارزش پول است. تومان در دهه گذشته به خاطر تورم، تحریمها و سیاست پولی در برابر دلار ضعیف شده. هر دارایی دلارمحور خارج از ایران قدرت خرید را نگه میدارد، کاری که داراییهای تومانی نمیتوانند.
ریال عمان از ۱۹۸۶ بدون وقفه با نرخ ۱ ریال = ۲.۶۰ دلار به دلار متصل است. درهم امارات از ۱۹۹۷ با نرخ ۳.۶۷ درهم به دلار متصل است. هر دو اتصال معتبر و طولانیمدت هستند. خرید ملک یا ثبت شرکت در هر کشور پساندازتان را به موقعیت دلاری تبدیل میکند.
اگر فقط یکی را میتوانید انتخاب کنید: بودجه ۲۰۰,۰۰۰ تا ۵۰۰,۰۰۰ دلار عمان را نشانه میگیرد، ملک بیشتر و بازده بهتر. بودجه ۵۰۰,۰۰۰ تا ۲,۰۰۰,۰۰۰ دلار هر دو بازار را باز میکند و انتخاب باید بر اساس اولویت باشد: بازده (عمان)، نقدشوندگی (دبی) یا اقامت (آستانه دلاری ویزای طلایی امارات پایینتر است). بالای ۲,۰۰۰,۰۰۰ دلار خیلیها هر دو را انجام میدهند.
برای کسانی که میتوانند در هر دو سرمایهگذاری کنند: یک ساختار رایج یک ملک با ویزای طلایی در دبی برای تحرک و دسترسی بانکی، به علاوه یک آپارتمان ITC در مسقط برای درآمد و تنوع است. الساما این ترکیب را برای تعدادی از مشتریان ایرانی راهاندازی کرده.
الساما در هر دو بازار کار میکند، هیچ انگیزه مالی برای ترجیح یکی بر دیگری ندارد، و بر اساس بودجه، ریسک، افق زمانی و نیاز اقامتی شما صادقانه توصیه میکند. با یک مشاوره رایگان شروع کنید و اعداد خود را بیاورید.