خرید از راه دور یعنی چه؟
خرید ملک از راه دور به معنای دور زدن قانون یا کار از روش‌های غیررسمی نیست. این همان فرآیند استاندارد خرید است که برای خریداری که در کشور حضور ندارد تنظیم شده.
توسعهدهنده فرم رزرو و قرارداد خرید (SPA) را الکترونیکی می‌فرستد. امضا می‌کنید، اسکن پاسپورت را ضمیمه می‌کنید و برمی‌گردانید. توسعهدهنده رزرو را در اداره ثبت زمین ثبت میکند و از همان روز اول یک رکورد رسمی به نام شما وجود دارد.
پرداخت‌ها طبق جدول قرارداد پیش می‌رود. وجه را مرحله‌ای یا یکجا به حساب امانی توسعهدهنده منتقل می‌کنید. در زمان تحویل، سند به نام شما صادر میشود.
هیچ مرحله‌ای از رزرو تا صدور سند از شما نمی‌خواهد که حضور فیزیکی داشته باشید.
دبی: چه مراحلی از راه دور انجام میشود؟
واحدهای پیشفروش توسعه‌دهندگان شناخته‌شده مثل Emaar، Nakheel، Sobha و Damac ساختار مشخصی برای فروش بین‌المللی دارند. مسیر از راه دور این است:
مرحله اول: انتخاب واحد و رزرو. پورتال توسعهدهنده یا یک مشاور مجاز RERA. الساما در این مرحله واسطه است. حق رزرو معمولاً ۵۰۰۰ تا ۲۰۰۰۰ درهم (معادل ۳۷۳٫۳ میلیون تومان تا ۱٫۵ میلیارد تومان) است که با حواله پرداخت میشود و واحد و قیمت را قفل میکند.
مرحله دوم: احراز هویت. اسکن پاسپورت معتبر. برخی توسعه‌دهندگان آدرس هم می‌خواهند. نیازی به حضور نیست.
مرحله سوم: امضای SPA. قرارداد از طریق ایمیل یا DocuSign می‌آید. امضای دیجیتال یا اسکن امضای دستی هر دو قبول است.
مرحله چهارم: پرداخت اقساط. پلن‌های متداول دبی ۳۰/۷۰ یا ۴۰/۶۰ هستند و به پیشرفت ساخت وابسته‌اند. هر قسط را از صرافی مجاز به حساب امانی توسعهدهنده منتقل می‌کنید. RERA اجبار کرده هر پروژه پیشفروش حساب امانی مستقل داشته باشد.
مرحله پنجم: تحویل و سند. یا یک‌بار سفر می‌کنید برای تحویل، یا وکالتنامه به نماینده مورد اعتماد در دبی میدهید که سند را بگیرد و امور تحویل را مدیریت کند.
چه کاری از راه دور نمی‌شود: وام مسکن از بانک اماراتی به احراز هویت حضوری نیاز دارد. افتتاح حساب بانکی شخصی در امارات هم معمولاً به حضور نیاز دارد.
عمان: پروژههای ITC و مسیر خرید از راه دور
عمان مالکیت خارجی را فقط در مجتمع‌های توریستی یکپارچه (ITC) مجاز کرده. این مناطق مشخص مجوز فروش به غیر عمانی دارند. معروف‌ترین‌ها Al Mouj Muscat، Saraya Bandar Jissah، Jebel Sifah و پروژههای Muriya هستند. خارج از این مناطق سند به نام خارجی ثبت نمی‌شود.
در محدوده ITC، فرآیند برای ایرانیان از راه دور قابل انجام است:
مرحله اول: تماس با توسعهدهنده. مستقیم یا از طریق مشاور مجاز عمانی. الساما با مشاوران ثبت‌شده عمانی همکاری دارد.
مرحله دوم: MOU و رزرو. توافقنامه اولیه امضا میشود. ودیعه رزرو معمولاً ۵۰۰ تا ۲۰۰۰ ریال عمان است.
مرحله سوم: SPA. قرارداد رسمی توسط تیم حقوقی توسعهدهنده صادر میشود. امضا حضوری یا از طریق وکالتنامه رسمی.
مرحله چهارم: ثبت سند. سند رسمی عمان توسط وزارت مسکن صادر میشود. برای خریداران غیرحاضر، وکالتنامه ممهور به مهر سفارت عمان در ایران مسیر اصلی است.
مرحله پنجم: پرداخت. حواله به حساب توسعهدهنده طبق جدول ساخت. پلن‌های پرداخت عمان انعطاف کمتری نسبت به دبی دارند اما پروژههای پیشفروش ITC وجود دارند.
عمان به مالکان واحد در ITC ویزای دو ساله مالک ملک می‌دهد و واحد تکمیل‌شده بالای ۲۰۰ هزار ریال عمان میتواند اقامت طلایی ۱۰ ساله را پشتیبانی کند. یک خرید کاملاً از راه دور میتواند به اقامت عمانی منجر شود که برخلاف بعضی مدل‌های دیگر نیازی به فعالیت تجاری جاری ندارد.
وکالتنامه: چه وقت لازم است و چطور صادر میشود؟
وکالتنامه به یک شخص مشخص در دبی یا عمان اختیار قانونی می‌دهد که به جای شما اقدام کند. برای مرحله قرارداد و پرداخت نیازی به آن ندارید، اما برای مراحل پایانی احتمالاً لازم میشود.
در دبی برای گرفتن سند، تسویه اشکالات تحویل، اجرای وام یا فروش بعدی ملک کاربرد دارد.
در عمان اگر نتوانید برای ثبت سند به مسقط بروید معمولاً الزامی است.
نحوه صدور از ایران:
- متن وکالتنامه را به عربی (و در صورت نیاز فارسی) تهیه کنید. حدود اختیارات باید کاملاً مشخص باشد.
- در دفتر اسناد رسمی ایران تأیید شود.
- وزارت امور خارجه ایران مهر بزند.
- سفارت امارات یا عمان در تهران تأیید کند.
- نماینده شما در مقصد، وکالتنامه را پیش دفتر اسناد محلی می‌برد برای احراز هویت نهایی.
الساما متن عربی وکالتنامه را آماده میکند و مراحل تأیید را هماهنگ میکند. این فرآیند ۷ تا ۱۴ روز طول میکشد. هزینه رسمی آن در ایران معمولاً کمتر از ۲۰۰ دلار است.
انتقال پول: مسیر قانونی برای ایرانیان
این سوالی است که همه خریداران ایرانی می‌پرسند. جواب مشخص است و هر سال هزاران نفر از همین روش استفاده می‌کنند.
ایرانیان از سیستم بانکی داخلی برای انتقال بین‌المللی استفاده نمی‌کنند چون ایران از شبکه سوئیفت خارج است. مسیر رایج از طریق صرافیهای مجاز در دبی، استانبول یا عمان است. این صرافی‌ها تحت نظارت هستند و کار حواله انجام می‌دهند: پول را به تومان یا ارز در ایران تحویل میدهید و معادل آن درهم یا ریال عمانی به حساب امانی توسعهدهنده در مقصد واریز میشود.
مسیر معمول برای پرداخت ملک:
- مبلغ و نرخ را با یک صرافی مجاز و شناخته‌شده توافق می‌کنید.
- در ایران تومان یا ارز معادل را تحویل میدهید.
- صرافی مبلغ را با ذکر شماره قرارداد SPA به حساب امانی توسعهدهنده منتقل میکند.
- رسید پرداخت و تأیید از توسعهدهنده دریافت می‌کنید.
سند به نام شما صادر میشود صرف نظر از کانال پرداخت. اداره ثبت زمین دبی و اداره مسکن عمان اثبات منشأ بانکی نمی‌خواهند وقتی پرداخت از یک حساب تجاری مجاز انجام شده.
اگر پساندازی در خارج از ایران دارید، میتوانید مستقیم از آن حساب به حساب امانی حواله کنید.
الساما با صرافیهای معتبر و شناخته‌شده کار میکند و هماهنگی انتقال وجه را طوری مدیریت میکند که مبالغ با مراجع صحیح SPA و دقیقاً طبق جدول به توسعهدهنده برسد.
چه مراحلی واقعاً به حضور نیاز دارند؟
صادقانه بگوییم: بعضی مراحل واقعاً به حضور فیزیکی یا نماینده در کشور مقصد نیاز دارند.
در دبی:
- وام مسکن از بانک اماراتی نیاز به احراز هویت حضوری دارد. فعلاً استثنایی وجود ندارد.
- افتتاح حساب بانکی شخصی در امارات برای اکثر بانک‌ها به حضور نیاز دارد، مگر از طریق شرکتی که حساب باز است.
- ثبت‌نام ویزای طلایی دبی نیاز به حضور برای بیومتریک در مرکز ICA دارد.
در عمان:
- ثبت سند در وزارت مسکن گاهی حضور خریدار یا وکیل او را می‌طلبد.
- دریافت اقامت عمانی پس از خرید ملک حداقل یک سفر برای ثبت بیومتریک لازم دارد.
خبر خوب: یک سفر کوتاه و برنامه‌ریزی‌شده میتواند همه این مراحل را پوشش دهد. بسیاری از مشتریان الساما تحویل واحد، افتتاح حساب و ثبت اقامت را در یک سفر ۳ تا ۵ روزه انجام می‌دهند.
هزینه‌ها و کارمزدها
خرید از راه دور همان هزینه‌های خرید حضوری را دارد به علاوه هزینه کوچک تأیید وکالتنامه.
دبی:
- حق انتقال سند به اداره زمین دبی: ۴ درصد قیمت خرید
- هزینه ثبت DLD: حدود ۵۸۰ تا ۴۰۰۰ درهم (معادل ۴۳٫۳ میلیون تومان تا ۲۹۸٫۷ میلیون تومان) بسته به نوع واحد
- کمیسیون مشاور: ۲ درصد (برخی توسعه‌دهندگان این را پوشش می‌دهند)
- هزینه خدمات سالانه: معمولاً ۱۰ تا ۳۰ درهم در هر فوت مربع در سال
- هزینه تأیید وکالتنامه در ایران: حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ دلار
عمان:
- حق انتقال سند در ITC برای خارجیان ندارد. این یکی از مزیت‌های واقعی عمان است.
- عوارض شهرداری سالانه: حدود ۳ درصد ارزش اجاری برآوردی
- کمیسیون مشاور: ۲ تا ۳ درصد
- هزینه تأیید وکالتنامه در ایران: حدود ۱۵۰ تا ۲۵۰ دلار
واحدهای پیشفروش اغلب با معافیت از کارمزد DLD یا کمیسیون صفر به عنوان پروموشن لانچ عرضه می‌شوند. استودیوهای دبی در مناطقی مثل JVC یا Arjan از حدود ۴۰۰ هزار تا ۶۰۰ هزار درهم شروع می‌شوند. در عمان، آپارتمان‌های ITC از حدود ۵۰ تا ۷۶ هزار ریال عمان (قیمت‌های اعلامی مارس ۲۰۲۶).
درهم امارات و ریال عمان هر دو به دلار پگ هستند. برای کسی که پس‌اندازش تومان است، خرید ملک در این بازارها یعنی تبدیل دارایی به یک دارایی دلاری که ارزشش با تومان نمی‌رود پایین.
نقش الساما در مدیریت فرآیند از راه دور
الساما در هر مرحله‌ای که نیاز به حضور فیزیکی یا نمایندگی قانونی در خلیج دارد نقش اجرایی دارد.
قبل از خرید: پروژه‌هایی که با بودجه، بازار هدف و اهداف اقامتی شما همخوانی دارد شناسایی می‌کنیم. مقایسه واقع‌بینانه از پایداری توسعهدهنده، موقعیت و شرایط پرداخت ارائه می‌دهیم.
حین قرارداد: SPA را قبل از امضا بررسی می‌کنیم، بندهای غیرمعمول را علامت می‌زنیم و مطمئن می‌شویم جدول پرداخت به مایلستون‌های ثبت‌شده RERA یا تضمین‌های توسعهدهنده گره خورده.
وکالتنامه و امور حقوقی: متن عربی وکالتنامه را تهیه می‌کنیم و مراحل تأیید در ایران را هماهنگ می‌کنیم.
هماهنگی پرداخت: شما را به صرافیهای مجاز وصل می‌کنیم و مطمئن می‌شویم مراجع پرداخت با SPA مطابقت دارد.
تحویل و سند: بازرسی تحویل، لیست ایرادات و دریافت سند را از طرف شما مدیریت می‌کنیم.
بعد از خرید: برای مدیریت ملک جهت درآمد اجاری یا اقدامات اقامت راهنمایی می‌کنیم.
تیم ما در تمام مراحل به فارسی ارتباط برقرار میکند. همه مدارک قبل از امضا به فارسی توضیح داده می‌شوند.
برای مشاوره رایگان و ارزیابی صادقانه از اینکه کدام بازار و پروژه با وضعیت شما می‌خواند، از طریق واتساپ یا فرم زیر با ما در تماس باشید.