راهنمای انتخاب آپارتمان مناسب در دبی

JVC (جمیرا ویلیج سرکل) نقطه ورود اکثر خریداران اولی است. استودیو در این منطقه بین ۴۵۰ هزار تا ۶۵۰ هزار درهم، یک‌خوابه بین ۷۰۰ هزار تا ۱.۱ میلیون درهم. بازده اجاره ناخالص ۷ تا ۹ درصد است که در مقایسه با بقیه مناطق دبی عدد بالایی است. متروی دایره‌ای دبی در حال احداث است و دسترسی این منطقه را بهتر می‌کند.

بیزینس بی درست جنوب داون‌تاون قرار دارد و برای کسانی که می‌خواهند در مرکز شهر باشند اما قیمت داون‌تاون را نپردازند گزینه خوبی است. آپارتمان یک‌خوابه بین ۱.۱ تا ۱.۸ میلیون درهم. واحدهای کنار کانال ۱۵ تا ۲۰ درصد گران‌تر از کوچه‌های داخلی هستند. بازده ۶ تا ۷.۵ درصد است و بسیاری از سازندگان طرح‌های پرداخت بعد از تحویل ارائه می‌دهند.

دبی مارینا کریدور میان‌رده تا لوکس تثبیت‌شده است. یک‌خوابه بین ۱.۳ تا ۲.۲ میلیون درهم، دوخوابه بین ۲ تا ۳.۵ میلیون درهم. بازار ثانویه عمیقی دارد، تقاضای اجاره از طرف متخصصان خارجی همیشه بالاست، و ساحل JBR پیاده‌روی است. بازده ۵.۵ تا ۶.۵ درصد است ولی رشد سرمایه پایدارتری نسبت به اکثر مناطق دیگر داشته.

داون‌تاون دبی آدرس اول است. یک‌خوابه کمتر از ۱.۸ میلیون درهم تقریباً پیدا نمی‌شود، و دوخوابه با منظره برج خلیفه اغلب بین ۳.۵ تا ۶ میلیون درهم است. بازده ۴.۵ تا ۵.۵ درصد است اما این منطقه رشد سرمایه بلندمدت قوی‌تری داشته.

ارقام زیر تقریبی و مربوط به اواسط سال ۲۰۲۶ هستند. معادل تومانی بر اساس نرخ تقریبی ۱ درهم = ۵۱ هزار تومان محاسبه شده. نرخ واقعی تغییر می‌کند، قبل از تصمیم‌گیری با آلساما تأیید کنید.

استودیو (۳۵ تا ۵۰ متر مربع) JVC: ۴۵۰ تا ۶۵۰ هزار درهم (۲۳ تا ۳۳ میلیارد تومان) بیزینس بی: ۶۵۰ تا ۹۵۰ هزار درهم (۳۳ تا ۴۸ میلیارد تومان) دبی مارینا: ۸۵۰ هزار تا ۱.۳ میلیون درهم (۴۳ تا ۶۶ میلیارد تومان)

یک‌خوابه (۶۰ تا ۹۰ متر مربع) JVC: ۷۰۰ هزار تا ۱.۱ میلیون درهم (۳۶ تا ۵۶ میلیارد تومان) بیزینس بی: ۱.۱ تا ۱.۸ میلیون درهم (۵۶ تا ۹۲ میلیارد تومان) دبی مارینا: ۱.۳ تا ۲.۲ میلیون درهم (۶۶ تا ۱۱۲ میلیارد تومان) داون‌تاون: ۱.۸ تا ۳ میلیون درهم (۹۲ تا ۱۵۳ میلیارد تومان)

دوخوابه (۱۰۰ تا ۱۴۰ متر مربع) JVC: ۱.۲ تا ۱.۹ میلیون درهم (۶۱ تا ۹۷ میلیارد تومان) بیزینس بی: ۱.۸ تا ۲.۸ میلیون درهم (۹۲ تا ۱۴۳ میلیارد تومان) دبی مارینا: ۲ تا ۳.۵ میلیون درهم (۱۰۲ تا ۱۷۸ میلیارد تومان) داون‌تاون: ۳.۵ تا ۶ میلیون درهم (۱۷۸ تا ۳۰۶ میلیارد تومان)

هزینه خدمات سالانه (سرویس چارج) معمولاً ۱۰ تا ۲۵ درهم به ازای هر فوت مربع در سال است و در قیمت‌های بالا لحاظ نشده.

آف‌پلن یعنی خرید مستقیم از سازنده قبل یا حین ساخت. ملک آماده یعنی ساختمان تکمیل شده و بلافاصله بعد از پرداخت تحویل می‌گیرید.

مزایای آف‌پلن: قیمت معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد پایین‌تر از واحد مشابه تکمیل‌شده است. پرداخت مرحله‌ای است، مثلاً ۲۰ درصد موقع رزرو، ۴۰ درصد حین ساخت، ۴۰ درصد موقع تحویل. این برای ایرانیانی که می‌خواهند پول را به صورت تقسیطی منتقل کنند خیلی مناسب است. بعضی سازندگان طرح پرداخت بعد از تحویل هم دارند.

ریسک‌های آف‌پلن: تأخیر در ساخت رایج است. ۶ تا ۱۸ ماه تأخیر از تاریخ اعلامی را حساب کنید. قرارداد (SPA) باید در سیستم اوقود اداره زمین دبی ثبت شود تا سپرده‌تان قانوناً محافظت شود.

مزایای ملک آماده: از روز اول درآمد اجاره دارید. وام بانکی برای ملک آماده ساده‌تر است. ملک را قبل از خرید می‌بینید.

برای خریداران ایرانی که سرمایه را از خارج منتقل می‌کنند، پرداخت مرحله‌ای آف‌پلن اغلب با واقعیت انتقال از طریق صرافی هم‌راستاتر است.

دبی یکی از معدود شهرهای بزرگ دنیاست که بازده اجاره ناخالص بالای ۶ درصد در مقیاس قابل توجه به دست می‌آید. مالیات بر درآمد اجاره وجود ندارد، مالیات بر سود سرمایه وجود ندارد، مالیات بر ارث هم وجود ندارد. یعنی عدد روی کاغذ به عدد واقعی خیلی نزدیک است.

بازده ناخالص تقریبی به تفکیک منطقه (اواسط ۲۰۲۶): JVC: ۷ تا ۹ درصد بیزینس بی: ۶ تا ۷.۵ درصد دبی مارینا: ۵.۵ تا ۶.۵ درصد داون‌تاون: ۴.۵ تا ۵.۵ درصد

بازده خالص بعد از کسر سرویس چارج و کارمزد مدیریت معمولاً ۱ تا ۲ درصد کمتر از ناخالص است. اگر شرکت مدیریت ملک استخدام کنید، ۸ تا ۱۸ هزار درهم در سال بسته به مبلغ اجاره حساب کنید.

اجاره کوتاه‌مدت (از طریق Airbnb) در دبی قانونی است و با مجوز Holiday Home از اداره گردشگری (DTCM) بازده بالاتری می‌شود گرفت. مارینا و داون‌تاون برای اجاره کوتاه‌مدت خیلی بهتر از JVC عمل می‌کنند.

قیمت آپارتمان در دبی در سال ۲۰۲۳ حدود ۲۰ درصد و در ۲۰۲۴ حدود ۱۵ تا ۱۸ درصد رشد کرد. سرعت رشد در حال کند شدن است، اما رشد جمعیت شهر (هدف دبی ۵.۸ میلیون نفر تا ۲۰۴۰ در مقابل ۳.۷ میلیون فعلی) تقاضای بلندمدت را پشتیبانی می‌کند.

مرحله اول: انتخاب ملک. تیم آلساما بر اساس بودجه، منطقه مورد نظر، و هدف شما (اجاره یا استفاده شخصی) گزینه‌ها را ارائه می‌دهد.

مرحله دوم: امضای MOU. برای ملک آماده، MOU قرارداد الزام‌آور بین خریدار و فروشنده است. ۱۰ درصد سپرده پرداخت و نزد امین نگهداری می‌شود. برای آف‌پلن، SPA مستقیم با سازنده امضا می‌شود و بیعانه (معمولاً ۵ تا ۲۰ درصد) پرداخت می‌شود.

مرحله سوم: NOC. برای ملک دست دوم، سازنده گواهی بدون بدهی صادر می‌کند که تأیید می‌کند هیچ تعهد مالی روی واحد نیست. ۵ تا ۱۰ روز کاری طول می‌کشد.

مرحله چهارم: انتقال در DLD. خریدار و فروشنده (یا نمایندگان رسمی آنها) در اداره زمین دبی حاضر می‌شوند. سند مالکیت همان روز صادر می‌شود.

مرحله پنجم: انتقال وجه. مانده مبلغ روز انتقال از طریق چک تضمینی یا حواله بانکی پرداخت می‌شود.

خرید از راه دور با وکالت‌نامه رسمی ممکن است. آلساما می‌تواند در DLD حضور داشته باشد تا نیازی به سفر نداشته باشید.

علاوه بر قیمت ملک، موارد زیر را در بودجه‌بندی لحاظ کنید:

کارمزد اداره زمین دبی (DLD): ۴ درصد از قیمت خرید. هزینه دولتی است و اجباری. برای ملک ۱.۵ میلیون درهمی، این رقم ۶۰ هزار درهم است.

هزینه اداری DLD: ۵۸۰ درهم (معادل ۳۰٫۶ میلیون تومان) برای آپارتمان.

کمیسیون مشاور: معمولاً ۲ درصد از قیمت خرید که اغلب بین مشاور خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.

هزینه NOC: ۵۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم (معادل ۲۶٫۴ میلیون تومان تا ۲۶۴ میلیون تومان)، متفاوت بر اساس سازنده.

هزینه ثبت وام بانکی: ۰.۲۵ درصد از مبلغ وام، اگر با وام خریداری می‌کنید.

هزینه ترتیب وام: ۰ تا ۱ درصد از مبلغ وام، بسته به بانک.

جمع هزینه‌های جانبی برای خریدار نقدی: ۶ تا ۷ درصد از قیمت خرید. برای ملک یک میلیون درهمی، حدود ۶۰ تا ۷۰ هزار درهم هزینه جانبی در نظر بگیرید.

مالکیت ملک در دبی یکی از واضح‌ترین مسیرهای اقامت امارات برای ایرانیان است، بدون نیاز به کار در امارات یا شرکت محلی.

ویزای ملکی ۲ ساله: برای ملک به ارزش ۷۵۰ هزار درهم و بالاتر صادر می‌شود. تجدیدپذیر و به ملک وابسته است.

ویزای طلایی ۱۰ ساله: برای ملک به ارزش ۲ میلیون درهم و بالاتر (نقد، نه وامی). بهترین گزینه اقامتی است: وابسته به کارفرما نیست، وابسته به شرکت نیست، هر ۱۰ سال تمدید می‌شود، و همسر و فرزندان زیر ۲۵ سال را هم شامل می‌شود.

هر دو ویزا امکان افتتاح حساب بانکی امارات، دریافت گواهینامه رانندگی امارات، ثبت‌نام فرزندان در مدارس امارات، و استفاده از سیستم درمانی را می‌دهد. ویزای طلایی علاوه بر این، غیبت تا ۶ ماه از امارات را بدون از دست دادن اقامت ممکن می‌کند.

برای ایرانیان، این ویزاها یک مزیت مهم دیگر هم دارند: وضعیت قانونی مشخصی در امارات ایجاد می‌کنند که مسائل بانکی، تجاری، و سفری دارندگان پاسپورت ایرانی را ساده‌تر می‌کند.

رایج‌ترین مسیر قانونی از طریق صرافی‌های مجاز بین ایران و امارات است. اینها کسب‌وکارهای تثبیت‌شده‌ای هستند که زیر مقررات مالی امارات کار می‌کنند. خریدار مبلغ را به تومان به صرافی مجاز در ایران می‌دهد و صرافی معادل درهم یا دلار را به حساب مشخصی در امارات می‌رساند. آلساما با صرافی‌هایی کار می‌کند که با الزامات معاملات ملکی آشنا هستند و می‌توانند انتقال‌ها را با زمان‌بندی پرداخت‌های DLD هماهنگ کنند.

مسیر دیگر برای خریدارانی است که سرمایه‌ای در کشورهای دیگر دارند (ترکیه، گرجستان، خود امارات، حساب‌های اروپایی). انتقال مستقیم از این حساب‌ها به امارات بدون محدودیت انجام می‌شود، به شرط ارائه مستندات استاندارد AML (اعلام منبع وجوه و احراز هویت).

سند مالکیت در دبی به نام خریدار صادر می‌شود. هیچ الزامی برای شریک اماراتی وجود ندارد، هیچ محدودیتی برای مالکیت ملک آزاد توسط ایرانیان وجود ندارد، و سند بین‌المللاً شناخته می‌شود. ملک، درآمد اجاره، و عواید فروش همه متعلق به مالک ثبت‌شده است.

تیم آلساما شامل فارسی‌زبانانی است که معاملات ایرانیان را در تمام سطوح قیمتی انجام داده‌اند. قبل از هر انتقال یا پرداخت سپرده با ما تماس بگیرید.