بازده اجاره ملک در عمان ۱۴۰۵: ارقام واقعی برای سرمایه‌گذاران

برای اکثر سرمایه‌گذاران، بازده اجاره یک عدد است. برای ایرانیان دو بعد دارد: بازدهی به ریال عمان، و ارزش این ریال در برابر تومان. چون ریال عمان به دلار متصل است، درآمد اجاره از ملک عمانی یعنی درآمد دلاری. اگر ماهانه ۵۰۰ ریال عمان اجاره دریافت کنید، این ۱,۳۰۰ دلار در ماه است و این مقدار دلاری ثابت می‌ماند فارغ از اینکه تومان چه کند. وقتی تومان ضعیف‌تر می‌شود، همان درآمد ریالی به تومان‌های بیشتری تبدیل می‌شود.

این با داشتن ملک اجاری در ایران کاملاً متفاوت است. در ایران اجاره به تومان است و با هر دور تورم ارزش واقعی‌اش کمتر می‌شود. ملکی در عمان که ۶ درصد به ریال بازدهی دارد، در سال‌هایی که تومان افت می‌کند بازدهی موثرش برای سرمایه‌گذار ایرانی به طور قابل توجهی بالاتر است.

مالیات بر درآمد اجاره در عمان وجود ندارد. اجاره دریافتی پس از کسر هزینه‌های مدیریت و شارژ مجتمع به صاحب ملک می‌رسد.

برای خریداران ایرانی در حد نصاب ۱۰۰,۰۰۰ ریال عمانی، ترکیب بازدهی اجاره با حمایت از ارزش سرمایه در برابر افت تومان و اقامت ۱۰ ساله، یک بسته سرمایه‌گذاری کامل است.

بازدهی اجاره در مناطق فریهولد عمان بسته به موقعیت و نوع واحد تفاوت دارد. اعداد زیر بر اساس بازار فعلی مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) است.

الموج مسقط (سابقاً The Wave): معتبرترین ITC عمان با بیشترین تقاضای اجاره از اکسپت‌ها، گردشگران، و مسافران تجاری. آپارتمان یک‌خوابه مبله در اجاره کوتاه‌مدت: ۷ تا ۹ درصد ناخالص سالانه. آپارتمان یک‌خوابه غیرمبله در اجاره بلندمدت: ۶ تا ۷ درصد. واحدهای دوخوابه در اجاره بلندمدت: ۵.۵ تا ۷ درصد. واحدهای رو به مارینا اجاره بالاتری دارند اما قیمت خرید هم بالاتر است، پس بازدهی در میانه این بازه‌ها همگرا می‌شود.

مسقط هیلز گلف: بازدهی اینجا کمی پایین‌تر است چون محصول اصلی ویلا و تاون‌هاوس است که ارزش سرمایه‌ای بالاتری نسبت به اجاره دارد. ویلاها: ۵ تا ۶.۵ درصد ناخالص.

پروژه‌های صلاله (صلاله توریسم سیتی، هوانا صلاله): بازدهی اجاره در صلاله به شدت فصلی است. در فصل خریف (خرداد تا شهریور) نرخ اشغال واحدهای مبله به ۸۵ تا ۹۵ درصد می‌رسد. اجاره ناخالص سالانه ۷ تا ۱۰ درصد برای واحدهای مدیریت‌شده قابل دسترس است. اجاره بلندمدت در صلاله معمولاً ۵ تا ۶.۵ درصد ناخالص است.

سایر پروژه‌ها (جبل سیفه، سرایا بندر الجساح): این توسعه‌های کوچک‌تر بازار اجاره کم‌عمق‌تری دارند. بازدهی برای واحدهای مشابه نزدیک به الموج است اما ریسک خالی ماندن بالاتر است.

استودیوها: استودیوهای مسقط برای جوانان اکسپت محبوب هستند و در اجاره کوتاه‌مدت مبله ۷ تا ۸.۵ درصد ناخالص می‌دهند.

انتخاب بین اجاره کوتاه‌مدت و بلندمدت فقط موضوع بازدهی نیست. هر دو گزینه کاربرد خودشان را دارند.

اجاره کوتاه‌مدت (اجاره روزانه، معادل Airbnb): در الموج و صلاله، اجاره کوتاه‌مدت مبله معمولاً ۱.۵ تا ۲.۵ درصد بازدهی خالص بیشتر از اجاره بلندمدت می‌دهد. یک آپارتمان یک‌خوابه مبله در الموج با نرخ شبانه ۶۵ تا ۸۰ ریال و اشغال ۶۵ درصدی در سال، سالانه ۱۵,۰۰۰ تا ۱۹,۰۰۰ ریال درآمد ناخالص تولید می‌کند. با قیمت خرید ۸۵,۰۰۰ ریال این ۱۷.۶ تا ۲۲.۴ درصد ناخالص است قبل از هزینه‌ها. پس از کسر هزینه مدیریت (۱۵ تا ۲۰ درصد درآمد)، استهلاک مبلمان، و شارژ مجتمع، بازدهی خالص به حدود ۶ تا ۹ درصد می‌رسد. همچنان از اجاره بلندمدت بهتر است اما مدیریت فعال می‌خواهد.

اجاره بلندمدت (قرارداد سالانه با اکسپت مقیم): نیاز به مدیریت کمتری دارد. یک مستاجر در سال، شارژ و آب‌وبرق معمولاً با مستاجر، و هزینه مدیریت پایین‌تر (حدود ۸ تا ۱۰ درصد اجاره سالانه). بازدهی ناخالص یک آپارتمان دوخوابه ۱۳۰,۰۰۰ ریالی در الموج با اجاره ۸,۴۰۰ ریال در سال حدود ۶.۵ درصد است. پس از ۹ درصد هزینه مدیریت، بازدهی خالص به تقریباً ۵.۹ درصد می‌رسد. قابل پیش‌بینی و بدون دردسر.

رویکرد ترکیبی: برخی مالکان در الموج در فصل اوج گردشگری زمستانه (مهر تا اردیبهشت) اجاره کوتاه‌مدت می‌گیرند و در ماه‌های آرام‌تر قرارداد بلندمدت می‌بندند. این کار می‌تواند هم اشغال و هم بازدهی را بهینه کند اما نیاز به شرکت مدیریتی دارد که هر دو کانال را پوشش دهد.

بازدهی ناخالص عدد تیتر است. بازدهی خالص چیزی است که در جیب می‌ماند. یک تفکیک واقع‌بینانه از هزینه‌ها:

هزینه مدیریت: برای اجاره کوتاه‌مدت، شرکت‌های مدیریت مسقط ۱۵ تا ۲۰ درصد از درآمد ناخالص دریافت می‌کنند که شامل مدیریت مهمان، نظافت، تحویل کلید، و رزرو در پلتفرم‌هاست. برای اجاره بلندمدت، هزینه مدیریت معمولاً ۸ تا ۱۰ درصد اجاره سالانه است.

شارژ سالانه مجتمع: در الموج، شارژ سالانه برای آپارتمان یک‌خوابه ۸۰۰ تا ۱,۴۰۰ ریال در سال است، برای دوخوابه ۱,۶۰۰ تا ۲,۶۰۰ ریال، و برای ویلا ۲,۵۰۰ تا ۴,۵۰۰ ریال. این هزینه‌ها را مالک می‌پردازد صرف‌نظر از اینکه واحد اجاره داده شده باشد یا نه.

هزینه مبلمان: واحد اجاره کوتاه‌مدت به مبلمان با کیفیت نیاز دارد. برای یک آپارتمان یک‌خوابه ۴,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ ریال در نظر بگیرید. پخش این هزینه روی پنج سال، سالانه ۸۰۰ تا ۱,۶۰۰ ریال می‌شود. این هزینه واقعی است که اغلب در محاسبات بازدهی بازاریابی حذف می‌شود.

نگهداری و تعمیرات: حدود ۰.۵ تا ۱ درصد ارزش ملک را سالانه برای نگهداری در نظر بگیرید. توسعه‌های جدیدتر در پنج سال اول معمولاً به سمت انتهای پایین این بازه هستند.

سهمیه خالی ماندن: حتی واحدهای با موقعیت مناسب همیشه ۱۰۰ درصد اجاره نیستند. برای اجاره بلندمدت، فرض واقع‌بینانه ۵ تا ۸ درصد خالی ماندن است. برای اجاره کوتاه‌مدت در الموج، اپراتورهای با تجربه ۵۵ تا ۷۰ درصد اشغال سالانه دارند.

مالیات: صفر. عمان مالیاتی بر درآمد اجاره اشخاص حقیقی ندارد.

یک مثال واقعی برای آپارتمان یک‌خوابه در الموج مسقط در قالب اجاره بلندمدت:

قیمت خرید: ۸۵,۰۰۰ ریال عمان (تقریباً ۲۲۱,۰۰۰ دلار) اجاره سالانه (غیرمبله، مستاجر بلندمدت): ۵,۵۰۰ ریال عمان بازدهی ناخالص: ۵,۵۰۰ تقسیم بر ۸۵,۰۰۰ = ۶.۵ درصد

هزینه‌های سالانه: هزینه مدیریت ۹ درصد اجاره: ۴۹۵ ریال عمان شارژ مجتمع: ۱,۱۰۰ ریال عمان سهمیه نگهداری ۰.۷ درصد ارزش: ۵۹۵ ریال عمان جمع هزینه‌های سالانه: ۲,۱۹۰ ریال عمان

درآمد اجاره خالص: ۵,۵۰۰ منهای ۲,۱۹۰ = ۳,۳۱۰ ریال عمان بازدهی خالص: ۳,۳۱۰ تقسیم بر ۸۵,۰۰۰ = ۳.۹ درصد

به دلار: ۳,۳۱۰ ریال عمان ضربدر ۲.۶۰ = ۸,۶۰۶ دلار در سال، یا ۷۱۷ دلار در ماه خالص.

زمینه تومانی: با نرخ تقریبی ۹۰,۰۰۰ تومان به دلار (این نرخ تغییر می‌کند، قبل از هر تصمیم نرخ روز را بررسی کنید)، این ۸,۶۰۶ دلار در سال تقریباً ۷۷۵ میلیون تومان در سال یا حدود ۶۵ میلیون تومان در ماه خالص می‌شود. اگر تومان ۲۵ درصد دیگر در برابر دلار کاهش یابد، همان درآمد ریالی به تومان‌های بیشتری تبدیل می‌شود.

مثال اجاره کوتاه‌مدت روی همان واحد، مبله: نرخ شبانه متوسط: ۵۵ ریال عمان اشغال سالانه: ۶۲ درصد (۲۲۶ شب) درآمد ناخالص اجاره: ۱۲,۴۳۰ ریال عمان هزینه مدیریت ۱۸ درصد: ۲,۲۳۷ ریال عمان شارژ مجتمع: ۱,۱۰۰ ریال عمان استهلاک مبلمان: ۱,۱۰۰ ریال عمان نگهداری: ۵۹۵ ریال عمان درآمد خالص: ۷,۳۹۸ ریال عمان بازدهی خالص: ۷,۳۹۸ تقسیم بر ۸۵,۰۰۰ = ۸.۷ درصد

اجاره کوتاه‌مدت روی همین واحد تقریباً ۴.۸ درصد بازدهی خالص بیشتر از اجاره بلندمدت دارد، اما یک شرکت مدیریتی خوب لازم دارد تا این عدد به طور مستمر تحقق یابد.

دبی بازار مقایسه طبیعی برای سرمایه‌گذاران ایرانی است.

بازدهی ناخالص: قیمت دبی از سال ۲۰۲۱ رشد قابل توجهی داشته و بازدهی را فشرده کرده. در مناطق اصلی مثل دبی مارینا، بیزنس بی، و داون‌تاون، بازدهی ناخالص آپارتمان یک‌خوابه الان ۵ تا ۷ درصد است. در عمان، واحد ITC معادل ۶ تا ۹ درصد ناخالص می‌دهد. عمان تقریباً ۱ تا ۲ درصد بالاتر است.

بازدهی خالص: هزینه مدیریت اجاره کوتاه‌مدت در دبی مشابه است. شارژ مجتمع در دبی به طور میانگین از عمان بیشتر است. پس از کسر تمام هزینه‌ها، بازدهی خالص دو بازار به هم نزدیک‌تر می‌شود، هرچند عمان برتری متوسطی را حفظ می‌کند.

عمق بازار: بازار اجاره دبی بسیار بزرگ‌تر است. مستاجر بیشتر، دوره خالی ماندن کوتاه‌تر، پلتفرم‌های اجاره بهتر. بازار اجاره ITC عمان کوچک‌تر و کمتر نهادینه شده است، که وابستگی به شرکت مدیریتی ایجاد می‌کند.

مقایسه اقامت به بازدهی: این مقایسه مهم است. ویزای طلایی ۱۰ ساله دبی نیاز به ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم (معادل ۱۰۵٫۶ میلیارد تومان) دارد. اقامت ۱۰ ساله عمان با ۱۰۰,۰۰۰ ریال عمان قابل دسترس است و همان واحد ۶ تا ۷ درصد ناخالص بازدهی اجاره دارد. این نسبت اقامت به سرمایه در عمان از دبی بهتر است.

سرمایه‌گذاران ایرانی با یک چالش واقعی روبرو هستند که اکثر سرمایه‌گذاران دنیا ندارند: پول ملی که در بلندمدت در برابر دلار از ارزش می‌افتد. این یک عدد ساده را تغییر می‌دهد.

بازدهی خالص ۵ درصد به ریال عمان برای سرمایه‌گذار ایرانی فقط ۵ درصد نیست. ۵ درصد است به علاوه هر میزان ضعیف شدن تومان در برابر دلار در همان سال. اگر تومان آن سال ۲۰ درصد افت کند که در چند سال اخیر بارها اتفاق افتاده، درآمد ریالی شما به تومان‌های بیشتری تبدیل می‌شود. بازدهی موثر تومانی آن سال به حدود ۲۵ درصد می‌رسد: ۵ درصد بازدهی ریالی به علاوه ۲۰ درصد سود ارزی.

این به معنی تضمین بازده بالا نیست. نرخ افت تومان از سال به سال فرق می‌کند. اما توضیح می‌دهد چرا سرمایه‌گذاران ایرانی بازدهی ۵ تا ۶ درصد خالص روی ملک خلیج را بسیار جذاب‌تر از بازده مشابه در ایران می‌بینند. بعد ارزی یک لایه محافظت می‌افزاید که هیچ دارایی داخل ایران ندارد.

درآمد اجاره از ملک عمانی به حساب بانکی محلی در عمان واریز می‌شود. می‌توانید آن را به حساب امارات انتقال دهید، در عمان نگه دارید، یا در سفر مستقیم دریافت کنید. مسیرهای عملی برای دسترسی ایرانیان از طریق صرافی‌های مجاز در دبی و مسقط وجود دارد.

تیم الساما تجربه راهنمایی خریداران ایرانی برای ساختار خرید در عمان را دارد: از راه‌اندازی حساب تا انتخاب شرکت مدیریتی.

برای سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند در عمان ملک بخرند و اجاره بدهند، فرآیند ساده است.

اول: واحد مناسب اجاره انتخاب کنید. همه واحدها در یک ITC به یک میزان اجاره‌پذیر نیستند. واحدهای نزدیک مارینا، استخر، یا ساحل در الموج بهتر کار می‌کنند. آپارتمان یک‌خوابه مبله بیشترین نقدشوندگی را دارد.

دوم: از ابتدا درست بودجه‌ریزی کنید. هزینه کل ورود شامل ثبت ۳ درصد، هزینه‌های قانونی، و مبلمان باید از روز اول در محاسبه بازدهی باشد. خرید با ۸۰,۰۰۰ ریال و صرف ۶,۰۰۰ ریال برای مبلمان و هزینه‌ها یعنی پایه سرمایه شما ۸۶,۰۰۰ ریال است، و بازدهی باید بر اساس این عدد محاسبه شود.

سوم: قبل از تحویل واحد یک شرکت مدیریتی تعیین کنید. قبل از امضای قرارداد، نرخ اشغال و نرخ شبانه متوسط برای واحدهای مشابه در ۱۲ ماه گذشته را بخواهید.

چهارم: برای دریافت درآمد اجاره حساب بانکی عمانی باز کنید. به عنوان صاحب ملک با اقامت، حق دارید حساب بانکی باز کنید. شرکت مدیریتی درآمد اجاره را مستقیم به این حساب واریز می‌کند.

پنجم: موقعیت مالیاتی را بشناسید. عمان مالیات بر درآمد اجاره ندارد. تکالیف مالیاتی کشور محل سکونت خودتان را جداگانه بررسی کنید.

الساما برای خریداران ایرانی از انتخاب ملک تا راه‌اندازی حساب و انتخاب شرکت مدیریتی کل فرآیند را پیش می‌برد. تیم فارسی‌زبان ما در مسقط آماده است هر مرحله را با شما طی کند.