خرید ملک در عمان: راهنمای کامل برای خریداران ایرانی

قانون عمان مالکیت فریهولد خارجی را فقط در «مجتمع‌های گردشگری یکپارچه» (ITC) مجاز می‌داند. بیرون از این مناطق، خارجیان می‌توانند حق انتفاع ۲۵ یا ۵۰ ساله بگیرند. مناطق اصلی موجود برای خریداران خارجی تا اواسط ۱۴۰۵:

مسقط چهار ITC در پایتخت: الموج مسقط (ساحلی با مارینا، زمین گلف و مدارس بین‌المللی)، مسقط هیلز (ویلا و تاون‌هاوس داخلی نزدیک فرودگاه)، جبل سیفه (ریزورت ساحلی ۵۰ کیلومتری جنوب شرق)، مدینة الإرفان (منطقه شهری جدید کنار بزرگراه اصلی). مسقط نقدشونده‌ترین بازار برای فروش مجدد است.

صلاله دومین شهر بزرگ عمان در ظفار جنوبی. آب و هوای خاص و فصل باران موسمی (خریف) در تابستان گردشگران خلیج را جذب می‌کند. ریزورت ساحلی صلاله ITC اصلی این شهر است. قیمت‌ها پایین‌تر از مسقط و مناسب خانه تعطیلات یا سرمایه‌گذاری فصلی است.

دقم قطب صنعتی و لجستیکی در حال رشد روی ساحل مرکزی عمان. چند پروژه مسکونی برای مالکیت خارجی تأییدشده. بازار نوپاست، پتانسیل بالا دارد اما سابقه کمتری.

الصیفه و سایر پروژه‌های ساحلی پروژه‌های ITC کوچک‌تر در ساحل شمالی و باطنه برای خریداران ساحلی با بودجه پایین‌تر.

برای ملک خارج از مناطق ITC، حق انتفاع ثبت‌شده اعمال می‌شود. قانونی، قابل انتقال و واجد شرایط اقامت است. اما فریهولد برای وام و فروش مجدد راحت‌تر است.

بازار ملک عمان برای خریدار خارجی طیف وسیعی دارد: از استودیوهای ریزورتی تا ویلاهای بزرگ. محدوده قیمت‌های واقعی مناطق اصلی در اواسط ۱۴۰۵. نرخ ثابت: ۱ ریال عمانی = ۲.۶ دلار = ۹.۵۴ درهم.

آپارتمان در ITC‌های مسقط (الموج، مسقط هیلز، مدینة الإرفان): استودیو: ۴۵ تا ۶۵ هزار ریال (۱۱۷ تا ۱۶۹ هزار دلار) یک‌خوابه: ۷۵ تا ۱۱۵ هزار ریال (۱۹۵ تا ۲۹۹ هزار دلار) دوخوابه: ۱۰۰ تا ۱۷۰ هزار ریال (۲۶۰ تا ۴۴۲ هزار دلار) پنت‌هاوس سه‌خوابه: از ۲۰۰ هزار ریال به بالا

ویلا در مسقط (الموج، مسقط هیلز): سه‌خوابه: ۱۸۰ تا ۲۹۰ هزار ریال (۴۶۸ تا ۷۵۴ هزار دلار) چهارخوابه: ۲۵۰ تا ۵۰۰ هزار ریال

آپارتمان ریزورتی صلاله: استودیو تا یک‌خوابه: ۳۸ تا ۷۵ هزار ریال (۹۹ تا ۱۹۵ هزار دلار) دوخوابه با منظره دریا: ۸۰ تا ۱۳۰ هزار ریال

واحدهای مسکونی دقم: قیمت‌ها کمتر استاندارد شده، آپارتمان‌های اولیه از ۳۵ تا ۵۵ هزار ریال شروع می‌شوند.

پروژه‌های پیش‌فروش در همه مناطق معمولاً اقساط ۲ تا ۵ ساله دارند با پیش‌پرداخت ۲۰ درصد. نیاز به سرمایه اولیه را خیلی کم می‌کند.

برای خریداران ایرانی: یک ملک ۱۰۰ هزار ریالی با نرخ‌های تقریبی فعلی حدود ۹۰ تا ۱۰۰ میلیارد تومان است. این عدد با نرخ آزاد تغییر می‌کند و فقط به عنوان مرجع ذکر شده.

هر دو در عمان قانونی و قابل ثبت هستند. تفاوت‌شان در وام، اقامت و برنامه بلندمدت اهمیت دارد.

فریهولد (مالکیت کامل): مالک زمین و ساختمان هستید، بدون تاریخ انقضا. سند در وزارت مسکن به نام شما ثبت می‌شود. برای خارجیان، فریهولد فقط در مناطق ITC وجود دارد. محدودیتی برای فروش مجدد یا ارث ندارد.

حق انتفاع: حق ثبت‌شده استفاده، اجاره دادن و فروش ملک برای مدت مشخص (معمولاً ۲۵ یا ۵۰ سال و قابل تمدید). مالکیت زمین منتقل نمی‌شود اما تمام حقوق اقتصادی از جمله درآمد اجاره، سود فروش و ارث به دارنده حق انتفاع تعلق دارد. سند در همان وزارتخانه ثبت و در دادگاه‌های عمانی قابل اجراست.

برای اقامت: هر دو نوع سند اگر ارزش ملک به ۱۳۰ هزار ریال برسد، واجد شرایط اقامت سرمایه‌گذاری هستند.

برای وام: بانک‌های عمانی فریهولد را ترجیح می‌دهند. بانک مسقط و چند بانک دیگر برای حق انتفاع ثبت‌شده هم تا ۵۰ تا ۶۰ درصد ارزش ملک وام می‌دهند. فریهولد معمولاً ۶۵ تا ۷۰ درصد می‌گیرد.

نتیجه عملی: در مناطق ITC که بیشتر پروژه‌های مناسب خارجیان هستند، تقریباً همیشه فریهولد می‌گیرید. حق انتفاع بیشتر برای مناطق بیرون از ITC است.

خرید ملک در عمان به عنوان خارجی فرآیند روشنی دارد. از انتخاب ملک تا دریافت سند:

مرحله ۱: انتخاب و رزرو. بعد از انتخاب واحد، یادداشت تفاهم (MOU) امضا و ودیعه رزرو ۲ تا ۵ درصد پرداخت می‌شود. معامله را متوقف می‌کند تا بررسی حقوقی انجام شود.

مرحله ۲: بررسی حقوقی. نماینده حقوقی یا تیم الساما وضعیت سند، مجوزهای توسعه‌دهنده و سوابق شارژ را بررسی می‌کند.

مرحله ۳: قرارداد بیع (SPA). قرارداد رسمی شامل جدول پرداخت، تاریخ تحویل، مشخصات تکمیل، جرائم و شرایط انتقال سند.

مرحله ۴: پرداخت. برای واحدهای آماده یک یا دو نوبت. برای پیش‌فروش طبق برنامه اقساط توسعه‌دهنده که معمولاً به مراحل ساخت وابسته است.

مرحله ۵: ثبت سند. سند در وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری ثبت می‌شود. برای فریهولد ITC، نام خریدار مستقیم در دفتر زمین ثبت می‌شود.

مرحله ۶: درخواست اقامت (در صورت واجد شرایط بودن). اگر ملک به ۱۳۰ هزار ریال برسد، درخواست اقامت سرمایه‌گذاری به پلیس سلطنتی عمان داده می‌شود.

هزینه‌های معامله: هزینه ثبت سند: ۳ درصد از ارزش ملک حق‌الزحمه حقوقی: ۰.۵ تا ۱ درصد کارمزد آژانس: در فروش نوساز معمولاً توسعه‌دهنده می‌پردازد مالیات سالانه ملک: صفر مالیات بر سود سرمایه: صفر

جمع هزینه‌ها ۴ تا ۵ درصد از قیمت خرید است. از دبی (۷ تا ۹ درصد) و بیشتر بازارهای اروپایی پایین‌تر.

بازار اجاره عمان به نیروی کار خارجی (حدود ۴۵ درصد جمعیت)، گردشگری منطقه‌ای و شرکت‌هایی که دفتر منطقه‌ای در مسقط دارند وابسته است.

آپارتمان‌های مسقط (الموج و مسقط هیلز): بازده ناخالص ۵ تا ۷ درصد در سال. واحدهای دوخوابه مبله بیشترین تقاضا را دارند. بازده خالص بعد از مدیریت ملک (۸ تا ۱۲ درصد اجاره سالانه) و هزینه سرویس، ۴ تا ۵.۵ درصد است.

واحدهای ریزورتی صلاله: تقاضای فصلی از گردشگران خلیج در فصل خریف، بازده ناخالص ۶ تا ۹ درصد در واحدهای برنامه اجاره مدیریت‌شده ایجاد می‌کند. متوسط سالانه ۵ تا ۶.۵ درصد ناخالص است.

ویلاهای مسقط: بازده ناخالص ۴ تا ۵.۵ درصد با اجاره‌نشین‌های سازمانی بلندمدت که ثبات درآمدی دارند.

دقم: سابقه کافی وجود ندارد اما توسعه‌دهندگان برای واحدهای نزدیک بندر و منطقه صنعتی ۶ تا ۸ درصد پیش‌بینی می‌کنند.

رشد سرمایه در مسقط ۳ تا ۵ درصد در سال در بهترین مناطق ITC بوده. صلاله هم رشد آرام مشابهی داشته. هیچ‌کدام آن جهش سفته‌بازانه دبی را نداشته‌اند، که ریسک نزولی را هم محدود می‌کند. بازده کلی ۷ تا ۱۰ درصد سالانه برای ملک خوب قابل دستیابی است. مالیات بر سود سرمایه و مالیات ثروت بر ملک برای افراد حقیقی در عمان صفر است.

اقامت سرمایه‌گذاری مرتبط با ملک یکی از جدی‌ترین مزایای خرید در عمان است. این قوانین از ۲۰۱۸ پایدار مانده‌اند.

حد نصاب: ملک باید حداقل ۱۳۰ هزار ریال عمانی ارزش داشته باشد (معادل ۳۳۸ هزار دلار یا ۱.۲۴ میلیون درهم). ارزیابی بر اساس قیمت خرید یا ارزش رسمی هنگام ثبت است.

پوشش اقامت: خریدار، همسر و فرزندان زیر ۲۳ سال. هر عضو خانواده اجازه اقامت مستقل به نام خودش دارد، تا زمانی که ملک واجد شرایط نگهداری شود.

نیاز به حضور فیزیکی: هیچ. لازم نیست در عمان زندگی کنید. ملک را اجاره دهید، گاهی بروید یا اصلاً نروید. اقامت تا زمانی که مالک ملک واجد شرایط هستید معتبر است.

مدت اقامت: چندساله صادر می‌شود و به شرط حفظ ملک به طور نامحدود قابل تمدید است.

ارزش عملی برای ایرانیان: اقامت عمان یعنی آدرس قانونی در کشور بی‌طرف و قانون‌محور، دسترسی به خدمات کنسولی عمانی، امکان افتتاح حساب بانکی عمانی، و گسترش واقعی گزینه‌های تحرک. برای خانواده‌هایی که می‌خواهند پایه‌ای خارج از نوسانات ایران داشته باشند، این یک دارایی مستقل از بحث مالی است.

فرآیند درخواست: بعد از ثبت سند، درخواست اقامت به پلیس سلطنتی عمان ارائه می‌شود. مدارک شامل سند ملک، کپی گذرنامه، گواهی عدم سوءپیشینه و عکس پاسپورتی است. پردازش معمولاً ۴ تا ۸ هفته طول می‌کشد. الساما کل فرآیند را از جمع‌آوری مدارک تا صدور اقامت مدیریت می‌کند.

عمان چند مزیت خاص برای خریدار ایرانی دارد که ارزش دارد صریح بهشان پرداخته شود.

روابط دیپلماتیک بی‌طرف: عمان تنها کشور خلیج است که در طول دهه‌ها تنش منطقه‌ای روابط دیپلماتیک عادی با ایران را حفظ کرده. سفارتخانه‌ها فعال‌اند، خدمات کنسولی کار می‌کند، و هیچ ریسک سیاسی از بابت اختلاف دوجانبه وجود ندارد.

محافظت از ارزش پول: ریال عمانی از ۱۹۷۳ به دلار متصل است با پشتوانه ذخایر ارزی قابل توجه. خرید ملک در عمان سرمایه تومانی را به یک دارایی دلارمحور تبدیل می‌کند. هر بار که تومان ضعیف شود، ارزش ریالی ملک شما در مقابل تومان بالا می‌رود.

انتقال وجه: بیشتر خریداران ایرانی از صرافی‌های معتبر در امارات یا عمان استفاده می‌کنند که در چارچوب سیستم مالی رسمی کار می‌کنند. قانونی است و سند به نام خریدار صادر می‌شود، بدون هیچ تفاوتی با سایر خریداران خارجی. الساما با این مسیر آشناست و گزینه‌های واقعی مربوط به شرایط خاص شما را در مشاوره اولیه مرور می‌کند.

فاصله جغرافیایی: مسقط از تهران حدود ۲.۵ ساعت پرواز مستقیم فاصله دارد. عمان ایر این مسیر را پوشش می‌دهد. برای مدیریت ملک از راه دور یا انتقال احتمالی، این نزدیکی خیلی عملی‌تر از دبی و بازارهای دورتر است.

بدون محدودیت ملیتی: عمان در مناطق ITC هیچ محدودیتی بر اساس ملیت ندارد. ایرانیان با همان شرایط هر خریدار خارجی دیگری درخواست می‌دهند.

اقامت به عنوان گزینه پشتیبان: برای بسیاری از خانواده‌های ایرانی، اقامت عمان متصل به یک دارایی واقعی در کشور بی‌طرف شناخته‌شده، فقط یک تصمیم مالی نیست. یک پشتوانه عملی و پایدار خارج از نوسانات اقتصادی ایران است.

الساما اینوست دفاتری در مسقط و دبی دارد. تیم فارسی‌زبانمان خریداران ایرانی را از اولین تماس تا دریافت سند و اقامت همراهی می‌کند. نه میز فروش یک توسعه‌دهنده هستیم، نه نماینده فروش یک پروژه خاص. نماینده خریدار هستیم، چند پروژه را مقایسه می‌کنیم، از طرف شما چانه می‌زنیم، و اگر معامله‌ای ارزش خرید ندارد همان را می‌گوییم.

کارهایی که انجام می‌دهیم: جستجو در تمام مناطق ITC مسقط، صلاله و دقم، بررسی حقوقی و بازنگری قرارداد SPA، راهنمایی کامل درباره انتقال وجه برای خریداران با سرمایه خارج از امارات، ثبت سند و تنظیم وکالت‌نامه برای خریداران از راه دور، پیگیری درخواست اقامت از اول تا آخر، و راه‌اندازی مدیریت ملک بعد از تحویل.

مشتریانی داشته‌ایم که هرگز پیش از تکمیل معامله به عمان نیامدند. مشتریانی هم داشته‌ایم که برای جابجایی دائمی آمدند. با آمادگی درست هر دو حالت ممکن است.

بودجه، شهر مورد نظر و هدفتان را واتساپ بزنید. در ۲۴ ساعت وقت تماس می‌گذاریم و یک تصویر واقعی از آنچه در بازه قیمتی شما موجود است می‌دهیم.